Referenzzinssatz, Marktmiete, Renditebegrenzung – alles klar? Viele Mieter verlieren den Überblick bei ihren Wohnverhältnissen und zahlen zu viel. Wir zeigen, worauf Mieter achten sollten.
Fast jedem Mieter graut es davor: der Brief mit der Heiz- und Nebenkostenabrechung. Häufig sind dort Kosten angegeben, die eigentlich nicht der Mieter zahlen müsste. Aber wer weiss schon genau, welcher Anteil für die Stromrechnung im Treppenhaus bezahlt werden muss?
Es kostet Zeit, die Abrechnung jedes Jahr im Detail zu prüfen – leichter ist es, den geforderten Betrag einfach zu bezahlen. Mieterverbände bieten kostengünstige Beratungen, trotzdem ist für viele der Weg dorthin zu weit.
Bei Mieterhöhungen wissen viele Mieter nicht, dass sie sich dagegen wehren können. Der Referenzzinssatz sinkt seit Jahren, eigentlich müssten somit auch die Mieten günstiger werden. Doch nur 17 Prozent der Mieter profitieren von der Senkung des Referenzzinssatzes, wie der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) am Montag mitteilte.
«Es sind Milliarden, die auf diese Weise nicht bei den Mietern ankommen», sagt Michael Töngi, Generalsekretär des SMV. Warum kommt das Geld nicht beim Mieter an? «Bei den Mietern fehlt oft das Wissen und auch der Mut, sich bei der Verwaltung für eine Senkung einzusetzen», meint Töngi.
Als Hilfe für Mieterinnen und Mieter klären wir hier die wichtigsten Fragen:
1. Darf der Vermieter einfach so die Miete erhöhen?
Prinzipiell braucht der Vermieter einen Grund, wenn er die Miete erhöhen will. Neue Isolierverglasung etwa oder Wärmedämmung an der Fassade sind «wertvermehrende Investitionen», die eine höhere Miete rechtfertigen. Ebenfalls zulässig ist eine Erhöhung, wenn der Hypthekarzins steigt – das ist jedoch seit Jahren nicht der Fall.
Wenn der Hauseigentümer die Miete grundlos erhöht, gibt es verschiedene Methoden, wie man sich dagegen wehren kann. Der Mieter kann sich auf den orts- und quartiersüblichen Mietzins berufen. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die Miete dem Durchschnitt in der Umgebung entspricht, was häufig schwierig ist. Eine andere Methode ist der Verweis auf die Begrenzung der Rendite, die nicht mehr als 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegen darf.
2. Was ist der Referenzzinssatz?
Viermal pro Jahr prüft das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartament alle inländischen Hypothekarforderungen und berechnet daraus einen Durchschnittszinssatz für Hypotheken. Alle Hauseigentümer in der Schweiz sind verpflichtet, sich bei der Festlegung der Mieten an diesen Referenzwert zu halten.
3. Der Referenzzinssatz sinkt seit Jahren. Warum zahle ich immer noch die gleiche Miete?
Der Ausgleich der Mieten erfolgt nicht automatisch. Jeder Mieter muss selbständig eine Mietreduktion beantragen. Detaillierte Anleitungen und Formulare bieten die Mieterverbände. Die CVP fordert nun eine Automatisierung der Mietzinssenkung, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Dann müsste der Mieter nicht mehr aktiv eine Anpassung verlangen.
4. Was muss ich an Nebenkosten zahlen, was nicht?
Grundsätzlich kann der Vermieter die Kostenpunkte verlangen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Alles andere ist mit dem Mietzins abgegolten. Es gibt zulässige und unzulässige Nebenkosten. Unzulässig ist zum Beispiel die Abrechnung von Gebäudeversicherungsprämien oder Reparaturen und Investitionen. Wenn der Verdacht besteht, dass der Vermieter zu hohe Nebenkosten abrechnet, sollte die Abrechnung von einem Experten beurteilt werden.
5. Was muss bei einem Wohnungswechsel alles bezahlt werden?
Für den Unterhalt und die Instandsetzung der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich. Wenn Schäden an der Mietsache entstehen, heisst das nicht automatisch, dass der Mieter bezahlen muss. Man unterscheidet zwischen normaler und ausserordentlicher Abnutzung. Bei einer Familie mit Kleinkindern ist mehr Abnutzung zu erwarten als bei in einem Single-Haushalt. Für jedes Element (Herd, Böden, Tapeten usw.) von Mietobjekten gibt es genaue Tabellen, wie lange die durchschnittliche Lebensdauer ist. Bevor alle Instandsetzungsarbeiten bezahlt werden, sollte der Mieter diese Liste konsultieren.
6. Wann darf der Vermieter einen Mietvertrag kündigen?
Das schweizerische Mietrecht basiert auf dem Grundsatz der Kündigungsfreiheit. Der Hauseigentümer darf also grundsätzlich aus einem beliebigen Grund kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung beträgt die Frist drei Monate. Eine Kündigung kann missbräuchlich sein, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Zum Beispiel eine Kündigung zur Durchsetzung von Mietzinserhöhungen. Dieser Fall ist schwer zu beweisen, da der Hauseigentümer eine Vielzahl anderer Argument vorbringen kann. Missbräulich ist eine Kündigung auch, wenn der Verdacht auf Rache besteht, beispielsweise weil sich der Mieter über eine Nebenkostenabrechnung beschwert. Wenn Eigenbedarf besteht, ist eine Kündigung rechtens.