Basel-Stadt tickt bald wie Zürich

Lange dümpelte der Basler Wohnungsmarkt vor sich hin. Jetzt reiben sich Investoren die Hände – und Experten warnen vor steigenden Mieten.

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Bald werde Basel dem Jammertal entsteigen und für Investoren gleich interessant wie Zürich ­werden – Aussagen wie diese hört man von Immobilienexperten öfters in diesen Tagen. Eine frohe Botschaft? Für Patrizia Bernasconi, Geschäftsführerin des Mieterverbands Basel-Stadt, ist das ein Schreckens­szenario. Zürich, das tönt nach explodierenden Mieten und Familien, die aufs Land ziehen, weil sie keine zahlbaren Wohnungen mehr finden.

Doch mit ihrer Einschätzung sind die Immobi­lienexperten nicht allein. So berechnete etwa die Credit Suisse in einer 120-seitigen Studie zum Schweizer Immobilienmarkt, dass die Miete für eine neu gebaute durchschnittliche 4-Zimmer-Wohung à 110 Quadratmeter in Basel mit 2347 Franken nur noch fünf Prozent günstiger sei als in Zürich. 

Dominik Matter von der Beratungsfirma Fahr­länder Partner Raumentwicklung bestätigt: «Basel hatte lange Zeit Mühe, Immobilieninvestoren anzuziehen, doch jetzt ist die Stadt am Rheinknie wieder interessant geworden. Der Wohnungsmarkt wird sich in eine ähnliche Richtung entwickeln wie in Zürich.» 

Die Tatsache, dass bis vor Kurzem mehr Menschen Basel den Rücken kehrten als zuwanderten, sowie der hohe Anteil leerstehender Wohnungen hatten viele Investoren abgeschreckt. Sie wollten nicht riskieren, auf ihren Wohnungen sitzen zu bleiben. Zumal diese beiden Risikofaktoren im boomenden Zürich oder Genf kein Thema waren. 

Doch jetzt hat der Wind gedreht. Experten warnen vor einer Immobilienblase in den Boomregionen, die steigenden Preise drücken auf die Rendite – und für ­Investoren steigt das Risiko im überhitzten Markt.

Auf der Suche nach einer Region mit Potenzial fällt ihr Blick deshalb immer öfter auf Basel. Denn inzwischen kann sich Basel wieder zeigen: Die Bevölkerung nimmt wieder zu, die Zahl der leerstehenden Wohnungen ab: Diese ist inzwischen auf einen neuen ­Tiefstand gesunken. (Tabelle auf der Rückseite dieses Artikels)

Investoren reiben sich die Hände

«Wer in Basel investiert, kann nichts falsch machen», sagt auch Reto Schär, Leiter Immobilien der Migros-Pensionskasse – mit 17 Milliarden Franken Vermögen eine der grössten Pensionskassen der Schweiz. Dabei hat Schär nicht nur die Stadt, sondern auch die Agglomeration in sein Investor-Herz geschlossen.

In der Pipeline hat die Pensionskasse des Grossverteilers Projekte in Liestal, Pratteln und Rheinfelden. Auch wenn man das in Basel nicht gerne hört: Für die Region spreche nicht zuletzt, dass das Wirtschafts­zentrum Zürich gut erreichbar sei.

Noch ist Basel aber nicht Zürich. In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in der Limmatstadt doppelt so stark gestiegen wie am Rheinknie. So wird eine 4,5-Zimmer-Wohnung heute in Zürich laut dem Vergleichsdienst Comparis für durchschnittlich 2950 Franken angeboten, in Basel für 2150 Franken.

Kaum Unterschiede in Basel

Während Wohnungen in Zürichs Innenstadt aber mit 4400 Franken doppelt so teuer sind wie in Schwamendingen, gibt es in Basel erstaunlich wenig Unterschiede. Das Bruderholz ist mit 2450 Franken gerade einmal 20 Prozent teurer als das Gundeli – das Quartier mit den günstigsten Angeboten. Selbst im Bezirk Arlesheim schwanken die Preise lediglich zwischen 1950 Franken in Ettingen und 2550 Franken in Bottmingen.

Noch deutlicher bestätigt diese geringen Unterschiede eine Erhebung von Wüest & Partner. Die Beratungsfirma für Immobilien rechnete den Mittelwert der angebotenen Wohnungen auf den jährlichen Quadratmeterpreis herunter: Die Hälfte aller Wohnungen wird für 210 Franken pro Quadratmeter angeboten – selbst im Kleinbasel oder im St. Johann. Nur das Bruderholz schlägt leicht nach oben aus.

Mieterverband schwant Böses

Während sich die Investoren ob so viel Potenzial die Hände reiben, schwant dem Mieterverband Böses. «Schon jetzt verschwinden günstige Wohnungen, weil die Vermieter sanieren, bei Mieterwechseln den Mietzins stark erhöhen oder günstige Mietliegenschaften abbrechen», sagt Patrizia Bernasconi vom Mieterverband Basel-Stadt. Viele Mieter müssten weit mehr als das empfohlene Viertel ihres Einkommens für die Wohnung aufwenden. «Der Kanton hat sich lange Zeit bemüht, mit Wohnungen gute Steuerzahler anzulocken. Jetzt muss er aber dafür sorgen, dass nicht noch mehr günstiger Wohnraum verloren geht.»

Der Mieterverband verlässt sich nicht darauf, dass der Kanton von sich aus zur gewünschten Einsicht kommt. Er hat seinen Forderungen einen Stapel Unterschriften beigepackt, der nun als Initiative zur Behandlung bei der Regierung liegt und für den nötigen Arbeitsdruck sorgen soll. Die Unterschriften waren im Handumdrehen gesammelt.

Der Mieterverband will, kurz gesagt, das Rad der Zeit zurückdrehen: Er verlangt die Lossagung von der Marktdoktrin, wonach der Wohnungsbau bei privaten Investoren am Besten aufgehoben ist. Der Bau neuer gemeinnütziger Wohnungen soll durch umfangreiche Subven­tionen erleichtert werden, obendrauf soll die Stadt Sozialwohnungen schaffen und wie bisher an Schlechtverdiener Mietzuschüsse verteilen.

Für viele ist das Wohnen zu teuer

Bereits zahlt der Kanton rund 1000 Haushalten einen Teil der Miete, weil sie sich die Wohnung nicht leisten können. Das sind nicht Sozialhilfeempfänger, die sowieso nicht bezahlen können, sondern Familien, deren Einkommen nicht ausreicht für eine bezahlbare Bleibe. Die Zahlen steigen seit einigen Jahren an. Ein Indiz dafür, dass der Basler Wohnungsmarkt immer mehr Leute ausschliesst – und ein untrügerischer Hinweis darauf, dass das grosse Entwicklungsprojekt Logis Bâle grandios gescheitert ist.

Die Überreste davon wurden gerade zügig abgewickelt. Offiziell wird Logis Bâle als Erfolg verkauft, hinter vorgehaltener Hand gilt es als Fehleinschätzung. Der Zehn-Jahres-Plan, 2001 von der Sozialdemokratin Barbara Schneider lanciert, sollte der Stadt 5000 neue Wohnungen bescheren. Nach zehn Jahren sind unter dem Strich gerade mal 1180 Wohnungen neu entstanden. 3500 alte und kostengünstige Unterkünfte gingen dagegen verloren, weil sie durch weitläufigere und teurere ersetzt wurden.

Entwicklung: Verfügbare Wohnungen in Basel-Stadt nach Preisklasse (CHF pro Monat)

 «Wir sind heute an einem ganz anderen Punkt», betont Regula Küng, Leiterin der Amtstelle Stadtwohnen. Ihre Abteilung ist auch eine Folge des Scheiterns von Logis Bâle. Guy Morin hat die Wohnpolitik zu sich ins Präsidialdepartement geholt. «Es geht nicht mehr nur um hochwertige Wohnungen», sagt Küng, «die Wohnbedürfnisse der ganzen Bevölkerung sollen möglichst gut befriedigt werden.» 

Küng erarbeitet derzeit die Wiedereinführung des Wohnförderungsgesetzes. Das alte war 1998 im Eifer der damaligen Marktgläubigkeit entsorgt worden. ­Basel-Stadt will in einer Art Arbeitsteilung den Bau günstigen bis mittelteuren Wohnraums gemein­nüt­zigen Stiftungen und Genossenschaften überlassen. Private Investoren sollen für das obere Segment zuständig sein. Dort, wo es ordentlich Rendite abzuschöpfen gibt.

Basel soll nicht zum neuen Zürich werden

Das Gesamtpaket muss eine Wucht entfalten, die ­Logis Bâle nie erreichte. Jedes Jahr sollen demnach in Basel-Stadt 440 neue Wohnungen entstehen. Doch bis diese Entwicklung in Schwung kommt, wird erst einmal die Wohnungsnot weiter zunehmen.

«Wir stehen erst am Anfang», sagt Küng. Sie rechnet vorerst mit einer «leichten Verknappung» des Wohnangebots, bis das neue Konzept greift, das aber auch verhindern soll, dass Basel zum neuen Zürich wird. «Wir haben und wollen keine Zürcher Verhältnisse», sagt Küng.

SP-Grossrat Jörg Vitelli ist skeptisch, wie ernst es der Stadtentwicklung wirklich ist: «Guy Morin spielt Eile mit Weile.» Das neue Gesetz müsste längst vorliegen. Angekündigt ist es auf vielleicht noch dieses, womöglich auch erst nächstes Jahr. Dabei wäre es in ­Vitellis Augen elementar, dass die Regierung sofort die Wohnbaupolitik neu ausrichtet. «Schauen Sie sich das Grossprojekt Klybeckinsel an: Dort soll ein Yuppiedorf gebaut werden», sagt er. «Wie passt das zu all den hehren Absichten?»

Dabei könnten bezahlbare, neuwertige Wohnungen eines der wenigen Argumente sein, in die Stadt zu ziehen. Denn der Kanton Basel-Stadt ist als Wohnkanton nicht attraktiv. Basler Haushalte werden nicht nur durch hohe Wohnkosten belastet, auch bei Steuern, Krankenkassenprämien und Gebühren schneidet Basel schlecht ab.

Unter dem Strich bleibt den Haushalten weniger Geld im Portemonnaie als in allen anderen Regionen der Schweiz. Nur in Genf ist es noch schlimmer. Gemäss der Immobilienstudie der Credit Suisse belegt Basel bei den Lebenskosten nämlich vor Genf den zweiten Schlussrang.

Basel-Stadt und Baselland sind Verliererkantone

Neben Genf und Basel-Stadt zählen nur noch die Waadt und das Baselbiet zu den Verliererkantonen. Sie alle haben ­einen doppelten Makel: überdurchschnittlich hohe Wohnkosten und Abgaben.

Die grössten Verlierer bei den anhaltend tiefen Hypothekarzinsen sind schon heute die Mieter, weil sie am wenigsten davon profitieren. Das trifft wiederum den Kanton Basel-Stadt besonders hart mit einem Mieteranteil von inzwischen rund 85 Prozent. Das ist Schweizer Rekord. Im Durchschnitt wohnen nämlich 40 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer in den eigenen vier Wänden. Ökonomen haben berechnet, dass diese gegenwärtig rund einen Drittel günstiger fahren als Mieter.

Kommt dazu, dass viele Mieter trotz gesunkener Schuldzinsen vergeblich auf einen tieferen Mietzins warten. «Vermieter senken nicht von sich aus die Miete. Mieter müssen sich wehren und damit tun sich viele schwer», sagt Urs Thrier vom Mieterverband Basel-Land.

Dies bestätigt auch Ernst Jost, Leiter der städtischen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten. Pro Jahr melden sich dort 10 000 Mieterinnen und Mieter. Doch der tiefe Hypothekarzins sei praktisch kein Thema, sagt Jost. Senkungsbegehren, wie sie Mieter derzeit stellen könnten, gingen kaum ein. Häufiger wehren sich Mieter jeweils, wenn der Vermieter den Mietzins erhöht. «Es werden zurzeit vermehrt Mietzinserhöhungen infolge von Sanierungen angefochten», sagt Jost.

Die Nachfrage bestimmt nicht das Angebot

Als Ausweg aus ihrer Abhängigkeit von den Vermietern würde es sich für Mieter mit Vermögen anbieten, ihre Wohnung zu kaufen. Doch längst übersteigt die Nachfrage das Angebot von Eigentumswohnungen. Das liegt vor allem daran, dass der Wohnungsmarkt nicht wie ein gewöhnlicher Markt funktioniert: Die Nachfrage bestimmt hier nicht das Angebot. Denn die meisten Vermieter wollen ihr Geld in einem Mehr­familienhaus anlegen, Pensionskassen etwa rechnen mit einer Rendite von rund vier Prozent. Der schnelle Gewinn mit Eigentumswohnungen interessiert sie nicht, denn die flüssigen Mittel müssten sie wieder ­investieren, um eine Rendite zu erzielen. Doch bei den tiefen Zinsen eine bessere Rendite als bei Immobilien zu finden, ist alles andere als einfach.

Um die Quote von Eigentümern trotzdem zu erhöhen, fordert der Hauseigentümerverband deshalb, dass das Wohneigentum auf politischem Weg gefördert und die Bautätigkeit angekurbelt werde. «Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, identifiziert sich stärker mit seiner Umgebung», sagt Andreas Zappala vom Hauseigentümerverband Basel-Stadt. Zappalas Wünsche dürften ungehört verhallen. Im neuen Wohnförderungsgesetz ist die Stärkung des ­Eigentums nicht vorgesehen. Nach der an der Urne verunfallten Bausparinitiative ist das Anliegen von der politischen Agenda verschwunden.

Nach der Mieterinitiative dürfte noch ein deutlich radikaleres Begehren vors Volk kommen. Die Wohnstiftungen Habitat und Edith Maryon haben laut eigenen Angaben genügend Unterschriften beisammen für ihre Bodeninitiative. Diese sieht vor, dass der Kanton kein eigenes Bauland mehr verkaufen darf. Damit würden Spekulanten, aber auch Investoren endgültig aus Basel verjagt werden. Und «Dynamik» vielleicht als Vokabel dem Zürcher Dialekt vorbehalten bleiben.

Quellen: Comparis, Credit Suisse, Wüest & Partner AG, Grafik: ranz, eine werbeagentur ag (Bild: ranz, eine werbeagentur ag)

*Basis: 4,5-Zimmer-Wohnung, 100 Quadratmeter, Balkon, durchschnittlicher Ausbau-Standard, inkl. Nebenkosten