Der Häuserkampf im Gundeli

Ein Fall aus dem Gundeli zeigt, wie Investoren auf dem Wohnungsmarkt vorgehen und Mieterinnen und Mieter verdrängen.

Ein Fall aus dem Gundeli zeigt, wie Investoren auf dem Wohnungsmarkt vorgehen und Mieterinnen und Mieter verdrängen.

Wie verrückt der Immobilienmarkt in Basel spielt, lässt sich derzeit im Gundeldinger Quartier beobachten. An Blauensteinerstrasse, Delsbergerallee und Hochstrasse kämpfen Mieterinnen und Mieter für den Verbleib in ihren Wohnungen.

Die Blauensteinerstrasse ist verkehrsberuhigt und liegt am westlichen Zipfel des Gundeldinger Quartiers. In diesem beschaulichen Stück Basel haben die Mieterinnen und Mieter den Kampf gegen zahlungskräftige Investoren bereits verloren.

Ihre Geschichte ist exemplarisch und beginnt im Sommer 2014, als die Hausbesitzerin der Nummer 11 verstirbt. Es gibt keine direkten Nachfahren, also muss das Erbschaftsamt herausfinden, wer das Haus erbt. Erst nach langer Suche findet man eine entfernte Verwandte in Argentinien.

Verkauf an den Höchstbietenden

Die Mieterinnen und Mieter schliessen sich zusammen, als sie hören, dass das Haus verkauft wird. Schnell wird klar: Sie sollen beim Verkauf nicht bevorzugt werden. Das Erbschaftsamt will an den Höchstbietenden verkaufen – im Interesse der Erbin. 

Die Mieterinnen und Mieter klauben ihre Ersparnisse zusammen und machen einen Plan, wie sie beim Hausverkauf mitbieten können. Das Haus soll in eine Genossenschaft integriert werden. So könnten sie ihre Wohnungen behalten, wenn sie einen Anteil Eigenkapital in den Kauf einschliessen.

Die Basler Genossenschaft Mietshäuser Syndikat bietet Hand, ein offizielles Kaufangebot zu machen. Mit ihr erstellen die Mieterinnen und Mieter als Erstes einen Finanzplan. Mit der Einlage einer Bank können sie so beim Hausverkauf bis 1,5 Millionen Franken mitbieten.

Versicherungswert, Schätzwert – alles sprach dafür, dass die gesammelten 1,5 Millionen Franken der Mieter und Mieterinnen reichen. Es kam anders.

Eigentlich sollte dies auch reichen: Es ist der Wert, den Mietshäuser Syndikat aufgrund der künftigen Mietzinse und der notwendigen Investitionen berechnet. «Die Banken, die ich kontaktierte», erklärt Ivo Balmer vom Mietshäuser Syndikat, «schätzten den Wert der Immobilie aufgrund des baulichen Zustands und der Lagekriterien auf etwa 1,3 Millionen Franken.» Der Versicherungswert liegt noch etwas höher.

Doch die 1,5 Millionen Franken der Mieterinnen und Mieter reichen nicht, um das Haus zu kaufen. Den Zuschlag erhält Immro AG mit Sitz im Kanton Luzern. Die Immobilienfirma zahlt etwas mehr, Balmer schätzt den Kaufpreis auf mindestens 1,68 Millionen Franken, was dem höchsten Gebot in der ersten Verkaufsrunde entsprach.

Inserate für Eigentumswohnungen

Mitte November – noch bevor die Handänderung im Kantonsblatt publiziert wird – stellt die Immro AG bereits ein Inserat online, in dem sie Eigentumswohnungen an der Blauensteinerstrasse ausschreibt. Die Immobilienfirma wirbt mit dem «Bijou» an «einer der schönsten Strassen in Basel» und verlangt für eine Wohnung 650’000 Franken. 

Bis Mitte Februar sind bereits vier Wohnungen verkauft. Eine weitere grössere Wohnung bietet die Immro AG auf einem neuen Inserat zum Preis von 1’095’000 Franken an. Sofern die Firma auch für diese Wohnung einen Käufer findet, sackt sie rund 3,7 Millionen Franken für das ganze Haus ein – mehr als doppelt so viel, wie sie für das Haus bezahlte.

Wie viel Geld in Renovationen gesteckt wird, will die Immro AG «aus Datenschutzgründen» nicht sagen.

Jörg Vitelli von der Genossenschaft Gewona Nord-West geht davon aus, dass die Renovationsarbeiten der Immobilienfirma nicht nachhaltig sein werden: «Es sind häufig Pfuschrenovationen, die solche Investoren durchführen – weil sie nur am schnellen Geld interessiert sind und sich nicht um Folgeschäden kümmern.»

Das System: Kaufen, in Scheiben schneiden und weiterverkaufen.

Das Vorgehen der Immro AG, aus dem Haus Stockwerkeigentum zu machen, habe System. Denn es laufe meist nach demselben Schema, sagt Vitelli: «Kaufen, in Scheiben schneiden und weiterverkaufen.»

Er betreut ein Projekt an der Delsbergerallee, wo Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen ebenfalls in eine Genossenschaft integrieren wollen, weil der Eigentümer das Haus verkauft. Vitelli meint, die Gefahr bestehe wie in der Blauensteinerstrasse, dass ein privater Investor zuschläge, die Mieterinnen und Mieter rausekle und teure Eigentumswohnungen daraus mache.

Das momentane Zinsumfeld fördere dieses Verhalten. Da Bankkonten kaum Zinsen abwerfen oder Sparguthaben gar mit Negativzinsen belastet würden, investierten viele Leute in Immobilien, sagt Vitelli. Das heize den Wohnungsmarkt zusätzlich an.

Aufwertung des Quartiers

Das derzeit grösste Umbauprojekt im Gundeli steht an der Hochstrasse an. Dort will die Zürcher Anlagestiftung Turidomus die bestehende Häuserzeile abreissen und einen Neubau mit Wohnungen hinstellen. Dass die Mietzinse deutlich höher werden, ist dabei eigentlich gar keine Frage. Die rund 100 Mieterinnen und Mieter haben bereits die Kündigung erhalten (die TagesWoche berichtete).

Auch dort habe man versucht, die Häuser in eine Genossenschaft zu integrieren, erklärt Balmer vom Mietshäuser Syndikat. Ohne Erfolg. Turidomus wollte an ihren Neubau-Plänen festhalten, die sie seit über sechs Jahren hegt.

Der Neubau, der ab 2018 gebaut werden soll, wird das Quartier weiter aufwerten – ehemalige Mieterinnen und Mieter machen Platz für neue, zahlungskräftige Kundschaft.

Artikelgeschichte

Update, 17.2.2017, 12 Uhr: Folgender Sachverhalt aufgrund einer aktuellen Entwicklung geändert:

Alt: Wenn die Immro AG alle fünf Wohnungen im Haus zu diesem Preis verkaufen kann, kriegt sie 3,2 Millionen Franken – also fast doppelt so viel, wie sie für das Haus bezahlte.

Neu: Bis Mitte Februar sind bereits vier Wohnungen verkauft. Eine weitere grössere Wohnung bietet die Immro AG auf einem neuen Inserat zum Preis von 1’095’000 Franken an. Sofern die Firma auch für diese Wohnung einen Käufer findet, sackt sie rund 3,7 Millionen Franken für das ganze Haus ein – mehr als doppelt so viel, wie sie für das Haus bezahlte.

Konversation

  1. Wir leben in Zeiten des Neo-Liberalismus und alle machen (auch indirekt) mit. Solche legale Geldruck-Spielchen, kann man nur das Handwerk legen, indem man gerade beim Erbschaftsamt das Gestzt ändert, dass die Mieterschaft bei Kaufabsichten ein Vorverkauf zukommt, doch das wird nicht gemacht, weil die Stadt-Basel, trotz links-grünen politischen Mehrheiten eine gierige Stadt geworden ist, da sie ja mitspielen will als Provinz-Stadt mit den Metropolen der Welt.

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  2. Wir kennen es aus eigener Erfahrung: Es ist das Geschäftsprinzip der Firma Immro AG in Schötz LU, Erben verstorbener Hausbesitzer ältere Liegenschaften abzukaufen, die Räume mit möglichst wenig Investition schön zu machen und die Häuser aufgestückelt als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Die Arbeiten werden an Kleinstfirmen (Einmannbetriebe) aus der Innerschweiz vergeben, deren Aufgabe es ist, auf billigste Weise alle sichtbaren Makel zu übertünchen. Auf die alten Tapeten werden Spanplatten geschraubt und diese mit einem Kunststoffputz versehen, das alte Parkett wird mit einer Zementmasse überzogen und darauf Laminatpanelen montiert, der Rest, ohne grosse Vorarbeit, mit Farbe überstrichen. Im Nu verdoppelt sich so der Preis einer alten Liegenschaft und Wohnraum mit ehedem moderatem Mietzins wird vernichtet. Nach Einzug der Käufer werden zudem Mängel hinterlassen deren Behebung Monate und vielfache (kostspielige und zeitraubende) Intervention von Anwälten in Anspruch nehmen. Die Mängelbehebungen werden dann so lange hinausgezögert, bis die neuen Besitzer zermürbt aufgeben.Wer denkt, eine rot-grüne Regierung würde per Gesetz solchen Machenschaften unterbinden wollen, sieht sich getäuscht.

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  3. Und zwischen der Delsbergerallee und der Laufenstrasse wehren sich die Anwohnerinnen und Anwohner gegen eine grosse Überbauung durch Burckhardt und Partner. Bauherrin ist die Firma Fundamenta. Das Ganze wurde als Fait accompli präsentiert und verstösst gegen eine Vielzahl von Vorschriften und Auflagen. Mit einem drittklassigen Winkelzug sollten allfällige Eingaben unter den Tisch gekehrt werden. Vor Ablauf der ersten Eingabefrist präsentierte die Bauherrin bereits ein neues Bauvorhaben, das, gemäss telefonischer Auskunft, bereits aufgrund berechtigter Einsprachen neu angefertigt worden sei. Mit Änderungen, die bestenfalls einer Maniküre entsprachen und nicht auf die wesentlichen Missstände eingingen. Nur der Aufmerksamkeit der Anwohner ist es zu verdanken, dass dieses vorgeschobene Baugesuch noch rechtzeitig hinterfragt worden ist.

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  4. Ja es ist derzeit bedeutend luktrativer Mietliegenschaften in Stockwerkeigentum umzuwandeln. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Zum einen der Markt und der Investitionsdruck auf Grund der tiefen Zinsen. Zum anderen ist es wenig interessant sich jahrelang mit Mietern und deren Befindlichkeiten herumzuschlagen. Ganz abgesehen davon, der auserordentliche Hindernisslauf eine richtige Sanierungen durchzuführen. Ich kenne etlich Bekannte welche seit Jahrzehnten selbst verwaltet haben und mittlerweile von der gesetztlichen Komplexität und dem Mieterschutz abgeschreckt ihre Privatliegenschaft einer Immobilienverwaltung anvertrauten oder gleich gänzlich in Stockwerkeigentum umwandelten. Diese Entwicklung ist in meinen Augen problematisch.
    Aber, so lange mehr Menschen in Basel wohnen möchten als das die Stadt Ihnen Platz bieten kann (siehe niedrige Leerstandsquote) wird sich dieses Problem nicht lösen lassen.

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    1. kann ich nur bestätigen. Wir vermieten immer noch selber und das kann ganz „sauglatt“ werden. wir hatten schon den Fall, dass „Mieter“ den Mietvertrag unterschrieben haben und anschliessend direkt zum Mieterschutz sind, um die Höhe der Miete anzufechten. die Miete war auch saumässig hoch; CHF 1300 für eine sanierte und renovierte 3 Zimmer Wohnung, Baumgartnerhaus, beim Denkmal, inkl. original Fischgratparkett, Stuckatur etc.
      Normalerweise liegen die Mieten in diesen Häuser zwischen 1700 bis 2200.
      wir vermieten deshalb nur noch auf Empfehlung anderer Hausbesitzer, zwar nur ein beschränkter kleiner Kreis an Mieter aber dafür gute Mieter. Nachmieter und sonstiger Rest kann uns gestohlen bleiben. die kosten nur und vermiesen die Stimmung im Haus. Rechtlich mögen sie recht haben aber moralisch ist das die unterste Schublade. bevor man dort wohnt geht man auf den Vermieter los, der noch im gleichen Haus wohnt.
      da ist die Wohnung lieber mal 2 Monate leer – ist immer noch günstiger als vor das Gericht gehen zu müssen.

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