Geschröpfte Mieter nach Sanierungen – jetzt muss der Bundesrat handeln

Ein Bericht des Bundesrates bestätigt, was der Mieterverband seit Jahren kritisiert: Werden Wohnungen saniert, steigen die Mieten häufig übermässig an. Diese Entwicklung muss gestoppt werden.

Durchbruch: Das Wohnraumfördergesetz der Regierung wurde vom Parlament abgesegnet. Künftig wird es einfacher sein für Hauseigentümer und Investoren, Wohnungen abzubrechen. (Bild: Hans-Jörg Walter)

Ein Bericht des Bundesrates bestätigt, was der Mieterverband seit Jahren kritisiert: Werden Wohnungen saniert, steigen die Mieten häufig übermässig an. Diese Entwicklung muss gestoppt werden.

Endlich: Im letzten Jahr liess das Bundesamt für Energie eine Untersuchung durchführen, welche die Investitionshöhe bei Sanierungen berechnete und die Mietzinserhöhungen, die daraus resultieren. Viele Sanierungen stehen im Zusammenhang mit der Energiewende. Eigentümer wollen die Energieeffizienz ihrer Häuser erhöhen.

Schon vor Jahren hatte der Mieterinnen- und Mieterverband eigene Berechnungen angestellt und kritisiert, dass bis heute eine verlässliche Studie fehlt, welche die Auswirkung solcher Sanierungen auf die Mietzinsen zeigt. Nun ist sie da, wurde aber vom Bundesamt für Energie ohne irgendeine Kommunikation und schwer auffindbar auf dem Internet publiziert.

Mietzinserhöhungen sind oft missbräuchlich

Die Vermutung liegt nahe, dass sich das Bundesamt ein anderes Resultat gewünscht hatte. Dabei ist das Ergebnis der Untersuchung nüchtern betrachtet ziemlich banal: Ja, Gebäudeerneuerungen kosten, ja, die Kosten werden auf die Mieter überwälzt und ja, die Mietzinserhöhungen sind oft zu hoch berechnet und damit missbräuchlich. Und ebenfalls: Ja, wenn den Mietern für die Gebäudesanierung gekündigt wird, so fallen die Mietzinserhöhungen noch massiver aus.

Gleichzeitig sind die Sanierungen für die Vermieter ein rentables Geschäft: Keiner investiert, wenn er unter dem Strich nicht mit einer Rendite rechnen kann.

Das alles will nicht heissen, dass nun nicht mehr saniert werden soll oder dass die Energiewende im Gebäudebereich stoppen muss. Wir können auch nicht den Liegenschaftenmarkt auf den Kopf stellen und von Vermietern verlangen, dass sie ihre Investitionen einfach aus dem eigenen Sack bezahlen.

Aber drei wichtige Fragen müssen im Anschluss an die Studie gestellt werden:

1. Weshalb erhalten Vermieter für Sanierungen Fördergelder, wenn sie ihren Mietern kündigen? Die Wohnungen werden im Anschluss an die Sanierung zu Marktpreisen vermietet. Dafür braucht es keine staatliche Förderung. Denn in diesem Fall dienen die Bundesgelder einzig einer Erhöhung der Rendite des Vermieters. Denkt man noch daran, dass die Fördergelder in Form der CO2-Abgabe ursprünglich von den Mietern berappt wurden, so kann man in diesem Fall salopp sagen: Die Mieter finanzieren ihren eigenen Rauswurf aus der Wohnung mit.

2. Weshalb werden die Mietzinsaufschläge nach Sanierungen nicht flächendeckend kontrolliert? Die Studie zeigt auf, dass die Mietzinserhöhungen oft nicht korrekt nach den mietrechtlichen Regeln ausfallen, sondern eben höher. Es ist nicht zu viel verlangt, dass wenigstens nach Sanierungen, die staatlich subventioniert sind, die Mietzinserhöhung richtig berechnet werden und keine missbräuchlichen Aufschläge gemacht werden.

3. Weshalb werden bei umfassenden Sanierungen immer noch 50 bis 70 Prozent der Investitionssumme als wertvermehrend angerechnet und daraus hohe Mietzinsaufschläge abgeleitet? Berechnungen zeigen auch hier, dass dieser Überwälzungssatz zu hoch ist und die Mieter übermässig belastet.

Mein Fazit: Die Energiewende ist wichtig. Alle müssen sich daran beteiligen. Auch die Mietenden. Aber die Vermieter sind in der Verantwortung. Und der Staat, der die Vorgaben für die Förderprogramme macht. Es liegt am Bundesrat, neben den Fragen auch die Antworten aus der Studie zu ziehen.

So schwer sollte das nicht sein!

Konversation

  1. Ich hab da mal beantragt, die Miete zusenken, betreffs Referenzzinssatzsenkung. Da ich es einmal ausgelassen hatte, machte das den stolzen Betrag von etwas über 80 Fr. – So rechnete ich mir das aus.
    Die Verwaltung kam auf den gleichen Betrag. Allerdings haben die noch irgendwo etwas gefunden, was sie einmal nicht auf die Miete geschlagen hatte. Mit dem Abzug dieses Betrages resultierte eine Mietzinssenkung von nicht mal 20 Fr. (Wenn ich mich richtig erinnere gings darum, weil sie mal den Garten ums Haus gründlicher machen liessen.)
    Ja, zum Glück gibts den Mieterschutz. Dann gings nach Liestal, dort wo Mietstreitigkeiten beigelegt werden. Nun was da die Verwaltung bei mir abziehen wollte, war nicht rechtens. So kam ich doch in den Genuss der ganzen Mietzinsreduktion.
    Zum Glück! So muss ich nicht gleich wieder eine neue, für mich bezahlbare Wohnung suchen, wenn der Referenzzinssatz wieder mal hinaufgeht oder die sonst irgend aus einem Grund die Miete erhöhen wollen.

    Grundsätzlich: Der Wohnungsmarkt ist ein freier Markt. Und was frei ist, nimmt sich die Freiheit heraus, einzusacken, was einzusacken möglich ist.
    Der Staat redet schon drein bei den Bauvorschriften. Weil die nicht gerade billig sind, verteuert das schon die Wohnungen und mit dem, was die Immobilienbesitzer versuchen aus den Mietern herauszusaugen, braucht es unbedingt ein Dreinreden des Staates oder der Staat stellt selber Wohnungen zur Verfügung, dass jeder etwas findet, was mindestens noch knapp bezahlbar ist.
    Ich bezahle knapp die Hälfte meines verfügbaren Einkommens für Miete und KK. Die Miete meiner Wohnung ist im ziemlich unteren Bereich. Ob ich da noch Ersatz finde, wenn die Mieten wieder raufgehen, ist ungewiss.

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  2. Weg mit dieser Bindung an der Referenzzinssatz! Die vollständige Anpassung an den Index für Konsumentenpreise wäre geschickter. Eine Miete, die vor 10 Jahren Fr. 1’000.00 kostete, müsste jetzt unter Fr. 700.00 liegen. Bei Neubauten kann die Forderung möglicherweise eingehalten werden, bei Altbauten ist das unter Umständen unmöglich. Auf vielen Altbauten bestehen kaum noch Hypotheken. Dann ist es nicht schwierig, für Renditeliegenschaften eine Hypothek von der Bank zu bekommen.

    Die Gerichte wenden folgende Regel an: Die Nettorendite darf den jeweiligen Referenzzinssatz für Hypothekardarlehen im 1. Rang nicht mehr als 0.5 % übersteigen.

    Das heisst, mit anderen Worten, dass man schon fast gezwungen ist, die Liegenschaft so massiv zu belasten, dass die Rendite die 0.5 % nicht übersteigt. Vor allem, wenn alle bestehenden Hypotheken abzahlt wurden.

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  3. Solange der Vermieter eine Sanierung aus der eigenen Tasche bezahlt, kann er/sie ja rechtlich gesehen machen, was er/sie will.
    Aber wenn Fördergelder im Spiel sind, dann ist ja eigentlich von Betrug zu reden:

    Art. 146 (Randtitel: Betrug)

    1. Wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Vermögen schädigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft.
    2. Handelt der Täter gewerbsmässig, so wird er mit Freiheitsstrafe bis zu zehn Jahren oder Geldstrafe nicht unter 90 Tagessätzen bestraft.
    3. Der Betrug zum Nachteil eines Angehörigen oder Familiengenossen wird nur auf Antrag verfolgt.

    Also, wenn ich die Studienresultate richtig verstehe, muss man von systematischem, gewerbsmässigen Betrug sprechen.
    Und da der Nachteil ja nicht nur bei Familienangehörigen liegt, müsste die Strafverfolgung von sich aus aktiv werden, oder?

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    1. @ Herr Kurmann:
      Eine Justiz, die für einen solchen Fall über ein Jahr benötigt bei nicht einemal im vorneherein klarem Entscheid, ist für den Betroffenen, hier den Mieter über den Stress gesundheitsgefährdend. Der Täter dürfte eine Verurteilung dann eher noch als Belästigung als als Strafe empfinden, was bedeutet, dass es zu keiner Verhaltensänderung seinerseits kommen wird. (Oder kurz: L. m. a. Apertura sacralis!)
      Daher haben wir es hier nur noch mit einem virtuellen Rechtsstaat zu tun, der in Realität den Kläger schädigt.
      Strukturen, die den Mieter relevant schützen und unterstützen würden, sind leider nicht vorhanden.

      Hier dient das Gesetz nur noch der Zier oder als Feigenblatt.

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    2. @Kurmann: die Fördergelder bekommt der Vermieter ja nicht dafür, dass er überhaupt saniert, sondern das seine Sanierung zu einer Steigerung der Energieeffizient führt.
      Denn warum sollte man sonst bei einem Ersatz von Fenstern statt der günstigen Einfachverglasten die teuren Lärm- und Wärmedämmenden anschaffen. Denn vom positiven Effekt der Lärm- Wärmedämmung profitiert ja nicht direkt der Vermieter sondern der Mieter durch die geringeren Nebenkosten und den reduzierten Lärm – und die Umwelt natürlich.
      Der Vermieter profitier einzig noch über den Mehrwert und die dadurch allfällig mögliche höhere Miete. Aber das ist ja, gemäss Glättli, auch nicht erwünscht. Zudem gibt es hier sehr klare Regeln um wieviel man die Miete überhaupt erhöhen darf. Kann der Vermieter die Miete aufgrund eines solchen Mehrwertes jeddoch nicht erhöhen lohnen sich Sanierung überhaupt nicht mehr, von oekologisch sinnvollen gar nicht erst zu sprechen.

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    3. @Weber

      Also ich hab die Studie erst überflogen, ich will jetzt da nicht den Experten raushängen. Aber vielleicht kann uns Herr Glättli weiterhelfen.
      Es gibt da so Sätze, wie und ob man Kosten auf die MieterInnen abwälzen darf.
      Wenn der Vermieter zB. seine alten einfachverglasten Fenster, die ihre Lebendauer überschritten haben, durch neue einfachverglasten Fenster ersetzt, darf er die Kosten nicht auf die MieterInnen abwälzen, weil ja keine Wertsteigerung stattgefunden hat.
      Wenn er jetzt neu wärmegedämpfte Fenster einbaut, dann entsteht den MieterInnen ein Mehrwert (sind auch besser Schallgedämpft, weniger Nebenkosten etc.), dann kann er einen Teil der Ausgaben auf die Miete abwälzen.

      Da steckt der Teufel wohl wie so oft im Detail. Es gibt ja den einen Teil, den der Vermieter eh ersetzen muss, weil ja amortisiert und einen Teil, der ja besser ist als vorher. Da scheint es aber Tabellen etc. zu geben, wie das etwa abzulaufen hat. Speziell wenn man für die Sanierung noch Fördergelder erhält.

      Wenn der Vermieter jetzt einfach mehr Rendite will, deshalb die Mieter rausschiesst, Fördergelder einzieht, sozusagen die alten Fenster durch heutige ersetzt und dann den neuen Mietern die doppelte Miete abknöpft, dann wirds halt etwas grenzwertig.

      Dann könnte man doch behaupten, dass der Vermieter dem Bund (Fördergelder) und den MieterInnen arglistig falsche Tatsachen (es geht um eine Sanierung zur Steigerung der Energieeffizienz) vorspiegelt, um sich unrechtmässig zu bereichern…

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    4. @Kurmann: ich stimme Ihnen absolut zu. Ich habe diese Tabellen auch einmal rausgesucht wegen der Berechnung einer Mietzinssenkung (da spielen solche Renovationen/Sanierungen auch rein), weiss aber nicht mehr gerade wo die sind. Ich glaube aber das sowohl der Mieter wie HBV solche Tabllen allenfalls online haben. Die Werte sind auch bei beiden, soweit ich weiss, ziemlich ähnlich, da sie sich auf Entscheide von Gerichten und Schlichtungsstellen beziehen.

      Auch haben sie recht, dass es nicht in Ordnung geht wenn Mieter gekündigt werden mit dem Verweis der Sanierung und dabei der eigentliche Zweck einzig eine ungebührliche Steigerung der Rendite darstellt. Hier ist allenfalls auch der Hebel anzusetzen und dies übrigens imho unabhägig von oekologischen Fördergeldern.

      Ich habe bei Herrn Glättli einfach die Befürchtung, und dies wird durch Sätze wie: “ Aber die Vermieter sind in der Verantwortung.“ leider befeuert, dass hier nicht der Missbrauch an sich bekämpft werden soll sondern gleich das ganze System geändert. Und hierbei habe ich die grössten Vorbehalte.
      Jeder der selber Vermietet weiss wie zunehmend bürokratisiert das Ganze ist. Vor 30-40 Jahren verlangte man noch nicht einmal überall eine Mietzinskaution, heute ist dies absoluter Standart. Es gibt heute eigentlich keinen Ort mehr wo Verträg dermassen reguliert sind und kontrolliert werden wie im Mietrecht. Ich kenne Personen welche es sich finanziell leisten können die zweite Wohnung in Ihrem Haus leerstehen zu lassen und nicht mehr gewillt sind diese zu vermieten weil sie den administrativen Aufwand scheuen.

      Leider ist auf Grund schwarzer Schafe auf beiden Seite heute bei vielen Mietern und Vermietern ein weitgehender Vertrauensverlust vorhanden – ich persönlich finde dies Schade.

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  4. 1. Man bekommt keine Fördergelder für die Sanierung sondern bloss für eine Sanierung zur Steigerung der Energieeffizienz. Ohne Fördergelder saniere ich konventionell und der Mieter hat in Zukunft keine geringeren Heizkosten. Saniere ich aber mit Steigerung der Energieeffizienz so porfitiert der Mieter in dem er Zukünftig gerinege Nebenkosten hat. Der Vermieter hat eigentlich, ausser den Fördergelder keinen Gewinn wenn er bei der Sanierung auf Energieeffizienz schaut. Deshalb heissen diese Gelder ja auch Fördergelder!
    2. Der Aufwand für die Kontrolle müsste der Staat tragen, was unsinnig ist, da ja bereits heute eine missbräuchliche Mietzinserhöhung beanstandet werden kann. Zudem wird wie in 1. erwähnt nicht die Sanierung an sich sondern nur der Teil subventioniert welche zu einer Steigerung der Energieeffizienz führt. Gemäss Glättli soll der Vermieter also einer Kontrolle entgehen wenn er auf diese Subventionen verzichtet. Da die Subventionen nicht sonderlich gross sind, der Gewinn einer missbräuchlichen Mietzinserhöhung aber schon dürfte das Resultat einer solchen Idiotie wohl klar sein.
    3. Hierzu mache ich keine Angaben, da es Glättli versäumt zu erklären was für Berechnungen er überhaupt meint.
    Wenn Glättli meint die Verantwortung an die Vermieter abschieben zu können zeigt er ein Grudnproblem grüner Politik seit langem – ein anderer soll zahlen. Es gibt keine Verpflichtung überhaupt zu sanieren und schon gar keine dies oekologisch zu tun.
    Wenn ein Vermieter in eine bestehende Liegenschaft investiert und Werterhalt betreibt straft ihn Glättli mit seinem Ansinnen. Jener Vermieter, welche das Maximum aus einer Liegenschaft herausholt, auf Sanierung verzichtet und wartet bis die Liegenschaft unbewohnbar wird profitiert. Er kann dann ohne Problem künden, abreissen und neubauen – und dann beliebige Mietzinsen festlegen.

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