Härtere Zeiten für Wohneigentümer

Seit Anfang September gelten strengere Regeln bei der Vergabe von Hypotheken: Hauskäufer müssen mehr Eigenkapital aufbringen – und die Banken schauen bei der Vergabe von Krediten genauer hin.

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele ein wenig weiter in die Ferne gerückt: Seit diesem Herbst gelten verschärfte Regeln bei der Kreditvergabe. (Bild: ALESSANDRO DELLA BELLA)

Seit Anfang September gelten strengere Regeln bei der Vergabe von Hypotheken: Hauskäufer müssen mehr Eigenkapital aufbringen – und die Banken schauen bei der Vergabe von Krediten genauer hin.

Stehen wir kurz davor, oder ist sie in weiter Ferne? Seit gut drei Jahren wird ein Thema heftig diskutiert: Droht eine Immobilienblase?

Ob der Immobilienmarkt vor einer Überhitzung mit völlig überteuerten Liegenschaften steht, ob die Blase sogar noch platzen könnte, mit drastischem Preiszerfall als Folge – darüber gehen die Meinungen der Experten auseinander. Ein gewisses Risiko für eine Immobilienblase orten jedenfalls seit Längerem der Bundesrat, die Finanzmarktaufsicht (Finma) und die Nationalbank (SNB). Weshalb immer auch wieder Versuche unternommen wurden, den Banken für die Vergabe von Hypotheken schärfere Vorschriften zu machen.

Die Banken wussten das zu verhindern. Sie haben sich aber im Gegenzug verpflichtet, freiwillig strengere Mindestanforderungen bei der Vergabe von Hypotheken anzuwenden.

Im Juli 2012 wurden erste Regeln in Kraft gesetzt. Weil sich die Risiken auf dem Immobilienmarkt seither aber nicht wirklich reduziert haben, wurden dieses Jahr nun weitere verschärfte Mindestanforderungen beschlossen, die seit dem 1. September 2014 gelten.

Sämtliche Regelungen betreffen selbstgenutztes Wohneigentum wie auch Renditeobjekte. Anwendung finden die neuen Vorschriften aber nur bei Neuhypotheken und Krediterhöhungen – also nicht etwa bei bestehenden oder bei der Verlängerung von Hypotheken.

Mehr Eigenkapital gefragt

Für alle, die derzeit auf der Suche nach einem Eigenheim sind, heisst das konkret:

  • Mehr hartes Eigenkapital: Grundsätzlich gilt bei der Vergabe von Hypotheken immer noch die alte Regel. Mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme muss man für sein Eigenheim selber aufbringen. Das ist das sogenannte Eigenkapital. Neu geregelt ist aber die Zusammensetzung dieses Eigenkapitals. Dabei geht es vor allem um die Verpfändung oder den Vorbezug der Pensionskassengelder.
    Bis anhin konnten die 20 Prozent Eigenkapital oft vollumfänglich mit Geld aus der zweiten Säule abgedeckt werden. Neu sind nur noch 10 Prozent Pensionskassengeld zulässig. Das bedeutet, dass Eigenheimkäufer nun mindestens 10 Prozent der Kauf- oder Bausumme als «hartes» Eigenkapital zusammenbringen müssen. Dieses stammt in erster Linie vom eigenen Bankkonto oder aus Verkäufen von Wertschriften.
    Weitere Quellen sind Vorbezüge aus der dritten Säule, Schenkungen, Erbvorbezüge oder Darlehen. Letztere werden von den Finanzinstituten aber nur zum Eigenkapital dazugerechnet, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht.
  • Amortisationsfrist: Bisheriger Usus war, dass die Hypothekarschuld innerhalb von 20 Jahren mindestens auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes amortisiert, also zurückbezahlt werden musste. Nun schreibt die neue Regelung vor, dass bei allen Neuabschlüssen diese Rückzahlung innerhalb von maximal 15 Jahren zu erfolgen hat, und zwar in regelmässigen Tranchen. Das bedeutet, dass die jährliche Belastung durch die Immobilie höher ausfällt.
    Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Tragbarkeitsrechnung, mittels derer die Bank eruiert, ob sich ein potenzieller Käufer eine Immobilie überhaupt leisten kann – er also kreditwürdig ist. Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim (Hypozinsen, Darlehenszinsen, Amortisationszahlungen, Unterhalt, Renovationen, Nebenkosten etc.) maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf. Die kürzere Amortisationsfrist erhöht die jährliche finanzielle Belastung und erfordert von den Neukäufern deshalb ein höheres Einkommen, damit die Tragbarkeitsrechnung aufgeht.
  • Zweiteinkommen: Das Einkommen eines Partners darf in der Tragbarkeitsrechnung nur noch zum Haupteinkommen dazugerechnet werden, sofern eine Solidarschuldnerschaft besteht. Diese neue Regelung betrifft vor allem Konkubinatspaare, die dafür zur rechtlichen Absicherung einen Vertrag aufsetzen müssen und somit auch gemeinsam für die Zahlung der Hypozinsen und Amortisationsbeiträge haften.
  • Niederstwertprinzip: Massgebend für die Festlegung der maximalen Hypothekarsumme ist neu nur noch der tiefere Wert von Kaufpreis und Marktwert. Liegt zum Beispiel der tatsächlich bezahlte Preis für ein Haus bei einer Million Franken, haben die Berechnungen der Bank jedoch nur einen Marktwert von 800’000 Franken ergeben, darf das Finanzinstitut maximal eine Hypothek über 80 Prozent von 800’000 sprechen – also 640’000 Franken. Hätte die Bank ohne Niederstwertprinzip aufgrund des Kaufpreises gerechnet, bekäme der Käufer eine Hypothek über 800’000 Franken.
    Die Auswirkung der neuen Regelung: Nun muss ein Käufer für ein Liebhaberobjekt oder eine überteuerte Immobilie mehr Eigenkapital aufbringen. Im vorigen Beispiel statt nur 200’000 neue 360’000 Franken.

Einige dieser Regeln sind nicht wirklich «neu». Das Niederstwertprinzip etwa wurde von etlichen Finanzinstituten in der Praxis sowieso schon angewendet. Das sieht auch Dominique Ackermann, Filialeiter des Finanzdienstleisters Moneypark in Basel, so: «Die angepassten Mindeststandards nehmen jetzt einfach auch noch die wenigen Finanzinstitute in die Pflicht, welche diese Regeln bisher noch nicht angewendet haben.»

Der Bundesrat denkt darüber nach, die Möglichkeit zum Bezug von Geldern aus der 2. Säule ganz zu streichen.

Doch der Bundesrat hat bereits weitere Massnahmen im Köcher: Er denkt beispielsweise darüber nach, dass die Möglichkeit zum Bezug von Geldern aus der zweiten Säule für Wohneigentum ganz gestrichen werden sollte. Die 20 Prozent, die ein Hauskäufer selber beisteuern muss, dürften dann nur noch aus «hartem» Eigenkapital bestehen.

Das wird vielen mit einem kleineren Vermögen den Immobilienkauf nochmals erschweren. «Das widerspricht aus meiner Sicht dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung», stellt Ackermann von Moneypark klar. Deshalb glaubt er auch nicht, dass diese Massnahme eine grosse Chance hätte.

Der Experte findet es sinnvoller, vorerst keine neuen Regelungen einzuführen, sondern erst mal die Wirkung der angepassten Standards zu beobachten. Deren Ziel ist ja, durch höhere Hürden bei der Hypothekenvergabe die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu dämpfen, was wiederum für sinkende Preise sorgen soll. Und diese scheinen momentan tatsächlich vielenorts zu stagnieren.

Inwiefern die neuen Massnahmen langfristig die Risiken im Hypothekenmarkt dämpfen, ist umstritten. Klar ist hingegen: Dem Eigenheimkäufer ist sowieso nicht gedient, wenn er trotz zu geringem Einkommen oder zu wenig Angespartem sein Haus finanziert erhält – gerade falls dieses auch noch überteuert ist. Es sollte schliesslich im Sinne des künftigen Hausbesitzers sein, dass seine Immobilie langfristig auf einem sicheren finanziellen Fundament steht.

_
Literatur: «Der Weg zum Eigenheim – Finanzierung, Kauf, Bau und Unterhalt», Beobachter Buchverlag, 2013, 272 Seiten, Fr. 38.–

Konversation

  1. Alles ganz schön und gut und im Prinzip auch richtig (scheint mir so). Aber da Geld auf einem Konto nur bis 100’000 Franken staatlich garantiert ist im Falle des Konkurses der Bank und in Zukunft wohl deutlich mehr als diese 100’000 in Bar aufgebracht werden müssen sollte man über eine Anpassung dieser Garantie dringend nachdenken. Ansonsten führt dies dazu, dass die Leute Ihr Eigenkapital auf mehrere Banken aufteilen müssen. Nicht im Sinne der Banken, denke ich.

    Danke Empfehlen (0 )

Nächster Artikel