Günstiger Wohnraum: Basler Abrisspolitik gerät in Kritik

In Basel wird fleissig abgerissen und neu gebaut. Architektin Barbara Buser kritisiert diesen Trend aus ökonomischen und städtebaulichen Gründen scharf. Auch politisch steigt der Druck: Braucht Basel einen Kurswechsel? 

Es geht grad viel kaputt in Basel: Die Linke fordert einen stärkeren Abbruchschutz. (Bild: Nils Fisch)

Ihr erstes Zeichen hat Barbara Buser schon gesetzt. Die Architektin, bekannt geworden durch zahlreiche erfolgreiche Zwischen- und Umnutzungen, ist neu Mitglied der Stadtbildkommission – und noch vor der ersten Sitzung kritisiert sie ein Neubauprojekt scharf. 

Es geht um den Fall Mattenstrasse, wo ein katholischer Verein historische Wohnhäuser abreissen will und dabei günstigen Wohnraum zerstört. Das Ziel des Vereins ist es, mit einem 6,5 Millionen Franken teuren Neubau die Wohnfläche zu verdoppeln und finanzschwache Mieter zu subventionieren.

Christen wollen Gutes tun und schmeissen ihre Mieter raus

«Der Abbruch der Mattenstrassenhäuser bedeutet eine Verarmung unseres Stadtbildes», stellt Buser in einem Leserkommentar fest. Sie fragt: «Muss es denn sein, dass die letzte Lücke in unserer Stadt mit neuen Häusern aufgefüllt wird, die alle ähnlich aussehen? Dass der letzte von der Ausnutzungsziffer erlaubte Quadratmeter auch gebaut wird?»

Am 22. August hat Buser ihr erstes Treffen mit den Kollegen von der Stadtbildkommission. Sie hofft, dass das Projekt an der Mattenstrasse 74 und 76 dann auf der Traktandenliste steht. Es wird ein Testlauf, ob die Stadtbildkommission mit Buser korrigierend auf die vollends auf Erneuerung ausgerichtete Basler Wohnpolitik einwirken kann.

Das Verschwinden der Altbauten

Buser stört sich an der Abrisspolitik in Basel. «Was in Basel gerade passiert, ist schlimm – und es macht mich traurig», sagt sie auf Anfrage. «Bei jedem Erbgang, jedem Verkauf geht ein altes Haus verloren, wenn die mögliche Ausnutzungsziffer höher ist als der Bestand.» Beispielhaft sei die Situation im Gundeli-Quartier, wo durch die Aufzonung höhere Häuser möglich wurden. «Das ist der Tod der alten Häuser, eins nach dem anderen wird abgerissen», sagt Buser.

Die letzten zwei Jahre wurden mehr Stadtwohnungen abgebrochen als in den fünf Jahren davor zusammen.

Dass auf dem Basler Wohnbaumarkt die Intensität steigt, zeigt ein Blick auf die Statistik. Mit 2 Milliarden Franken wurde 2016 so viel Geld in Beton verplant wie nie zuvor. Davon entfallen knapp 500 Millionen auf den Wohnsektor. Das Volumen nimmt Jahr für Jahr zu, auch weil so viel abgerissen wird wie seit Jahren nicht mehr. 225 Wohnungen wurden in den vergangenen zwei Jahren auf Stadtgebiet abgebrochen – mehr als in den fünf Jahren davor zusammen.

Im Vergleich mit der Stadt Zürich, wo in den letzten Jahren ein in der Schweiz einzigartiger Bauboom zu beobachten ist, zeigt sich die Situation in Basel allerdings ruhig. In Zürich wurden alleine 2015 über 1000 Wohnungen abgerissen. 

Was beide Städte verbindet, ist der erklärte politische Wille hinter dieser Entwicklung.  Mit dem Wohnraumfördergesetz von 2014 hat es Basel profitorientierten Playern erleichtert, Häuser abzureissen. Dazu treiben staatliche Bürgschaften für gemeinnützige Träger aufwendige Sanierungen und Neubauten im Genossenschaftsbereich voran.

Wie günstig ist alter Wohnraum?

Von links wird nun eine Kurskorrektur gefordert. Tonja Zürcher, Co-Parteichefin der linken BastA! wünscht sich ein strengeres Abbruchgesetz, das den Abbruch nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässt. Dann nämlich, wenn die Gebäude wirklich baufällig sind und ein Sicherheitsrisiko darstellen. Ansonsten soll das Gesetz den Bestand an Altbauwohnungen schützen. «Es stört mich sehr, wie viele günstige Altbauten derzeit abgerissen werden», so Zürcher.

Einen kleinen Erfolg hat die Politikerin schon erwirkt. Sie hat eine Gesetzesänderung durchs Parlament gebracht, die eine Ausweitung der Bürgschaften vorsieht. Künftig sollen auch Vereinigungen wie das Mietshäuser Syndikat mit Bürgschaften gestützt werden, das Häuser gemeinsam mit den Bewohnern aufkauft und so günstige Mieten schützt.

«Es lohnt sich, in alte Häuser zu investieren», ist Umnutzerin Barbara Buser überzeugt. 

Für strengere Abbruchvorschriften dürften der Linkspartei aber die Mehrheiten fehlen. Das weiss auch Zürcher: «Auf dem parlamentarischen Weg wird es sehr schwierig, solange die Sozialdemokraten nicht bereit sind, mit uns zusammenzuarbeiten.» Die SP müsse von ihrer Doktrin abweichen, wonach eine hohe Bautätigkeit automatisch zu günstigem Wohnraum führe. Sie hofft, dass von der Basis Druck gemacht wird auf die Parteileitung, die Wohnpolitik zu überdenken.

Beda Baumgartner, Vizepräsident der SP, lässt durchblicken, dass sich die Wohnpolitik der Partei nicht grundlegend verändern wird: «Der Wohnungsbestand muss früher oder später erneuert werden.» Wichtig sei jedoch, wie das Ganze sozial begleitet werde und dass sanfte Sanierungen geprüft würden. 

Es sei falsch, den Neubau von Genossenschaftswohnungen grundsätzlich infrage zu stellen. Neuer gemeinnütziger Wohnraum und der Erhalt des Altbestands sollten nicht gegeneinander ausgespielt werden. Handlungsbedarf sieht Baumgartner beim Abbruchschutz: «Hier müssen wir uns darüber unterhalten, ob es eine schärfere Formulierung braucht.»

Den Fall Mattenstrasse nochmals prüfen

Für die Bewohner an der Mattenstrasse 74 und 76 kommt die politische Debatte zu spät. Dort versucht man den Eigentümer, den karitativen katholischen Vinzenzverein, zur Einsicht zu bewegen und einen Neubau zu verhindern. 

Stadtbildschützerin und Architektin Barbara Buser glaubt, dass es sich für den Verein lohnen würde, nochmals über die Bücher zu gehen. Sie sei bereit, sich die Häuser anzuschauen und zu überprüfen, wie die Bausubstanz mit einer sanften Sanierung erhalten bleiben kann – und wieviel Wohnraum dazu gebaut werden kann, ohne den Charakter des Häuser-Ensembles zu zerstören. 

Busers bestes Argument dürfte ein ökonomisches sein: «Ich habe zig Liegenschaftsrechnungen gemacht. In den meisten Fällen ist die Rendite mit einem Neubau nicht höher als bei einer sanften Sanierung. Häufig ist die Schätzung der Baukosten bei Neubauten zu optimistisch, und trotz höherer Neubaumieten ist die Rendite letztendlich sogar tiefer. Es lohnt sich deshalb, in alte Häuser zu investieren.»

Konversation

  1. Bald wird es auch wohl auch in der Schanzenstrasse auf der geraden Nummernseite soweit sein, dass abgerissen wird, zumindest verdichten sich die Anzeichen dafür nach diversen Besitzerwechseln und nur noch befristet ausgestellten Mietverträgen und der Beschränkung der Unterhaltsarbeiten seit 8 Jahren unterhalb der gesetzlichen Richtlinien.

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  2. Lieber Herr Pfister, blöde Sprüche reissen kann leider jeder, egal ob er von der Materie Ahnung hat oder nicht. Fragen sie doch mal bei der Denkmalpflege nach, oder nutzen Sie den Link zum Geoviewer:

    http://www.stadtplan.bs.ch/geoviewer/index.php?theme=60&cps=2611350.1,1267075.67,50000&nodefault&layers=stadtplan_grau_osm_50000,orts_denkmalschutz_dv_anl,orts_denkmalschutz_inv_anl,inventar_erarbeitet

    Da kann man sich anzeigen lassen, was zur Schutzzone gehört und das ist noch das eine oder andere an der Mattenstrasse. Als netter Mensch reiche ich Ihnen hier die Hand sich aus Ihrer selbstverschuldeten Uninformiertheit zu befreien. Viel Vergnügen dabei, so in Sachen denk mal, bevor man in die Tasten haut.

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  3. Wohnbaupolitik ist immer auch verbunden mit der Finanzierungsfrage. Der Druck auf das Renditedenken ist eine Folge der enormen Kapitalanlagen für die Altersvorsorge und die Rentenauszahlungen. Mit der Abstimmung zur Rentenreform kann durch eine Stärkung des AHV-Umlageverfahrens eine erste Korrektur eingeleitet werden. Mit dem aktuellen Beispiel wird ein alternatives Renditedenken vorgestellt, das bezahlbaren Wohnraum mit Wohnqualität auch für sogenannt kleinere und jüngere Leute möglich macht.

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  4. Beda Baumgartner, Vizepräsident der SP, zum Abbruchschutz: «Hier müssen wir uns darüber unterhalten, ob es eine schärfere Formulierung braucht.»

    Abbruchschutz als sozialdemokratische Abendunterhaltung?

    hansueli w. moser-ehinger

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  5. IhrSo etwas wie eine „Basler Abrisspolitik“ gibt es nicht. Die Schweiz kennnt immer noch das Marktsystem und die Liegenschaftsbesitzer selbst bestimmen, ob sie ein Gebäude abreissen oder nicht. Vorgaben und Auflagen gibt es einzig bei historischen Gebäuden. Ansonsten spielt der freie Markt und das ist alles gut so. Seit wann gibt es an der Mattenstrasse (???) „historische“ Wohnhäuser? Diese sind einfach alt. Und ob der Besitzer ein katholisch geprägter Verein ist, ist so etwas von irrelevant. Hier meinen ein paar Mieter sie hätten irgend einen Anspruch auf günstigen Wohnraum.

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    1. Das «historisch» bezieht sich auf eine Analyse der Denkmalpflege. Die Fachbehörde erkennt im Ensemble eine Einmaligkeit und wollte es deshalb unter Schutz stellen. Die fachfernere Behörde Regierungsrat hat das abgelehnt.

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    2. Im «Marktsystem» London kann ein Tiefgaragenplatz gut und gerne 800’000 € kosten (während die McDonalds-Verkäufer wegen ihres Tieflohns auf der Strasse hausen).

      Hier meint ein Herr Pfister, er hätte irgend einen Anspruch auf eigenleistungsfreien Gewinn (und das hat sich «historisch» schon mehrfach als Trugschluss erwiesen).

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  6. Nachwievor fehlt mir die Position des Vinzenvereins. Warum kann/darf dieser Verein sein Projekt hier nicht vorstellen? Es ist unlauter, wenn alle möglichen ExpertInnen, PolitikerInnen, BewohnerInnen ausführlich zu Worte kommen, aber die eigentliche Besitzerin des Areals in dieser Debatte ausgeschlossen wird. Der Verein will offensichtlich günstigen Wohnraum schaffen und er will seine Parzelle optimieren (das will übrigens auch die Stiftung Habitat, die CMS, die GGG und Immobilien Basel, etc.) und mehr Wohnraum schaffen. Was ist daran schlecht? Wo ist die Differenz der Linksparteien zu den präferierten Projekten der städtischen Wohnbaugenossenschaften? Das Projekt Mattenstrasse wird als Stellvertreter-Projekt (Negativprojekt) für die gesamte Basler Abrisspolitik ins Felde geführt. Das finde ich problematisch. Zumal keine weiteren Beispiele angeführt werden.

    Wenn die Architektin Barbara Buser sich für dieses Projekt jetzt stark macht und für einen Erhalt plädiert, ist dies ihr gutes Recht. Aber es wäre sinnvoll der geneigten LeserIn auch vor Augen zu führen, dass Barbara Buser damit nicht ganz uneigennützig agiert. Sie plädiert für die sanfte Sanierung, weil sie auch die Mitbesitzerin einer Firma ist (in situ), welche mit diesem Geschäftsmodell gutes Geld verdient. Das ist okay, gehört aber – im Sinne einer nachvollziehbaren Transparenz – erwähnt. Nachwievor stellt sich auch bei solchen Projekten die Kardinalfrage: wie soll verdichtet gebaut und die städtischen Areal höher genutzt werden, wenn die bestehende Bausubstanz nicht angetastet werden darf. Zudem stell sich bei solchen Liegenschaften (Mattenstrasse) vermutlich auch die Frage der Halbwertszeit. Häuser halten nicht ewig. Einige Liegenschaften sind (vielleicht) erhaltenswert, andere müssen ersetzt werden, weil ihre Zeit abgelaufen ist. Wir können die Stadt nicht einbalsamieren.

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    1. Wie kommen Sie darauf, dass der Vinzenzverein sein Projekt in meinen beiden Artikeln nicht erklären konnte?

      Folgendes Zitat entnehmen Sie dem ersten Stück zur Mattenstrasse:
      Mittlerweile liegen Pläne vor. 6,5 Millionen Franken will der Verein investieren, 21 Wohnungen schaffen, die Wohnfläche im Vergleich zu heute verdoppeln, indem der Innenhof mit einem zweiten Wohnblock bebaut wird. «Wir wollen günstigen, städtischen und zeitgemässen Wohnraum an attraktiver Lage für finanziell schwache Personen, insbesondere auch Familien mit Kindern und alleinerziehende Eltern», sagt Dominik Büchel, Sprecher des Vinzenzvereins. Die jetzigen Bewohner würden als erste eingeladen, sich zu bewerben.

      2) Zudem dürften die Mieten ein Mehrfaches der heutigen betragen. Wie teuer sie werden, teilt Büchel nicht mit, aber er sagt, es seien Zuschüsse an die Mieten vonseiten des Vereins möglich.

      3) Und weiter zum Motiv des Vereins:
      Der Vereinszweck des Eigentümers: anderen Gutes tun. Mit rund 90’000 Franken im Jahr unterstützt der Vinzenzverein Bedürftige, dazu kommt viel ehrenamtliche Arbeit der Mitglieder. Um Unterstützung leisten zu können, muss Geld reinkommen. Und dazu muss der Verein investieren, in Immobilien etwa.

      Was wollen Sie noch für Infos, Herr Meury, um das Anliegen des Vereins einordnen zu können?

      Bzgl. Interessenkonflikt Buser. Steht explizit, dass sie erfolgreiche Um- und Zwischennutzerin von Altbauten ist.

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    2. Ich sehe, dass verschiedene Player das Projekt »Mattenstrasse« als Lackmustest für ihre Interventionen adaptiert oder instrumentalisiert haben. Da wird meiner Meinung nach am falschen Projekt Kritik geübt. Der Verein scheint ehrenwerte Absichten zu haben und man dürfte ihn zu einer Replik einladen. Mit Sicherheit kann gesagt werden, dass der Vinzenzverein nicht als typischer Abbruch-Wohnbau-Spekulant vorgeführt werden kann. Klar, die jetzigen BewohnerInnen der Mattenstrasse wirken sympathisch und stehen mit ihren Geschichten gegen einen vermeintlich ungehörigen Abbruch, aber deswegen den Vinzenzverein als Frevler vorzuführen, ist nicht okay. Es ist mir auch nicht bekannt, dass der Vinzenzverein einschlägig für eine skrupellose Wohnpolitik (Leute auf die Strasse stellen!) bekannt oder gar berüchtigt ist. Im Gegenteil, er hat offensichtlich schon mehrfach die Mietverhältnisse der bisherigen MieterInnen verlängert (Zwischennutzung). Renato Beck: Lass doch den Vinzenzverein (Dominik Büchel) sein Projekt und seine Wohnphilosophie mit einem eigenen Beitrag (mit Fotos der Pläne und dem ganzen Pipapo) zu Worte kommen. Ja, mir ist das Projekt des Vinzenvereins im Grundsatz sympathisch. Ja, es gibt in dieser Stadt skrupellose Spekulanten und riesige Areale, beispielsweise rund um den Bahnhof SBB werden plattgemacht. Da schreit kein Hahn danach. Sind diese Kaliber zu gross? Die Gegner zu mächtig? Auf diesem kleinen Vinzenzverein herumzuhacken ist mir einfach nicht sympathisch.

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  7. Nur in Altbauten investieren hiesse auch, wie dieser Mattenstr. deutlich zeigt, eine grössere Wohnungsknappheit: Da immer mehr Menschen eine gleiche Anzahl Wohnungen beanspruchen wenn eine Verdichtung verhindert wird. Für jene die bereits eine billige Bleibe haben (wie die jetztigen Bewohner des Mattenstr.) toll, für jene die eine Wohnung (egal ob günstig oder teuer) suchen und brauchen ein Horror!

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    1. Nur geht die Rechnung nicht auf: In Neubauten brauchen die Menschen viel mehr Quadratmeter pro Person als in Altbauten. Zudem kosten Neubauwohnungen viel mehr. Die Wohnungsknappheit ist nicht einfach eine Frage, wie viele Wohnungen es gibt, sondern: Wer und wieviele Leute leben in einer Wohnung. Und: Wer kann sich welche Wohnung leisten? Wenn immer mehr günstiger Wohnraum verloren geht, nützen auch hundert leerstehende Neubauwohnungen nichts, wenn die Menschen sich die Mieten nicht leisten können. Übrigens wäre ich mir nicht mal so sicher, ob an der Mattenstrasse am Schluss wirklich mehr Menschen wohnen würden.

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    2. Das weiß niemand wirklich genau, und klar steht eine kinderreiche Familie in der Wohnungsuche-Hierarchie eher hinten wie vorne. Aber wenn hier eine Institution explizit Wohnungen für eben diese Familien machen möchte, dann besteht sehr wohl die Gewährleistung, dass mit dem neuen Projekt mehr Leute in diesen Wohnungen leben wie bisher. Das Problem bei solchen Diskussionen ist unter pflegte ich Christoph Meury bei, dass die Einzelschicksale emotional in den Vordergrund gerückt werden, aber die Betrachtung auf das Ganze selten stattfindet. Wer übernimmt überhaupt Verantwortung für das Ganze? Tatsache ist nun mal, dass auch andere Leute – Die noch keine Wohnung haben – gerne eine solche finden möchten auf Kantonsgebiet. Sollen die alle außerhalb von Basel-Stadt angesiedelt werden, und dann als Pendler die Verkehrsinfrastruktur negativ belasten? Wo sind die Konzepte der Kritiker, die einerseits auf Teufel komm raus alte Substanz retten möchten aber inhaltlich nichts dazu beitragen, dass Neues geschaffen werden kann? Wir wissen doch, dass fast überall, wo Neues geplant ist, weht der Wind von Sankt Florian entgegen. Was die Meisten, auch die Medien bisher noch kaum gemerkt haben, der Wohnungsmarkt spielt seit einigen Monaten wieder. Suchende haben die Auswahl. Das muss beibehalten werden, weil die Bevölkerung noch immer wächst.

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    3. Es ist doch ein perfides Spiel, günstigen Altbauwohnraum gegen (eher günstigen) Neubauwohnraum auszuspielen. Der Abriss von Altbau führt immer zu Mietsteigerungen, teilweise verdoppelt oder verdreifacht sich die Miete. Für mich wäre der Königsweg: Altbau zu gemeinnützigem Wohnraum sanieren, gleichzeitig kostengünstigen Wohnraum ohne übermässigen Flächenverbrauch in Neubaugebieten realisieren: In der Stadt Basel gibt es momentan viele Entwicklungsprojekte, Dreispitz, Lysbuchel, Rheinhattan, Klybeckplus. Da sollte man die Verantwortung für das Ganze übernehmen. Aber wie es ausschaut, wird auch dort hauptsächlich der private Profit die Stadt planen, die Wohnungen werden überdurschnittlich gross und teuer werden. und die Menschen, die Wohnungen in Basel suchen werden wieder nichts finden. Ausser sie arbeiten im Kader der Chemiefirmen.

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  8. Es stellt sich schon die Frage, wo der Teufel da sitzt:
    – Höhere Häuser heisst bei gleichbleibender Strassenbreite, dass es unten dunkler wird.
    Lörrach hat in der Stadt eher niedrige weniggeschossige Häuser, was die Strassen heller macht, Weil selber glänzt durch eine sehr breite Dorfstrasse, die Fussgängerzone ist.
    Basel ist in vielen Teilen dagegen eher ein dunkles Loch. Man merkt es daran, dass wenig Unkraut wächst, ja nur Aufgepäpeltes in Töpfen eine Chance hat.
    – Neubau heisst meist auch Neutechnikbauen: Betonböden, wo nur noch Pseudoplastikparkett eine Chance hat, gesichtslose monotone Fassaden, die nur noch funktional sind. Man vergleiche dies mal mit einer Fassade eines alten Jugendstilhauses in der Innenstadt!
    – Isolationsverpflichtung, Energiesparen: Es dürfte noch eine Weile brauchen, bis man einsehen wird, dass die Klimaerwärmung mit wesentlich anderen Faktoren zusammenhängt als zuwenig gedämmten Häusern.

    – Hinter vielen Argumenten stecken oft gut versteckte Hinterargumente:
    – Erhöhung der Rendite, ergo Geldsucht, eventuell auch von den geldgebenden Banken initiiert.
    – Die Hoffnung, dass man mit Neubau auch so einen eher nicht besonders smarten Anteil der Bevölkerung damit los wird. In modernen neuen Wohnungen sind die Auszugskosten einfach zu hoch, wenn man da vorher mit vier Kindern drin gelebt hat, halt mit allen entsprechenden Folgen.
    – Eigentlich ist eine Stadt ein Gebrauchsgegenstand für alle Menschen, nicht für Spekulanten und Menschen mit „Besser(verdienen)-Menschen“-Vorstellungen.
    Daher ist die Stadt kein Sandkasten für Architekten, Spekulanten und Leuten mit exklusiven Vorstellungen.
    …und die Stadt ist auch kein Hobbyraum für eine Stadtregierung mit pekuniär orientierten exotischen und damit sekundär menschenausschliessenden Vorstellungen.

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