In Ciudad Zaragoza Golf pfeift der Wind durch die zerfallenden Neubauten. Der Ort ist ein Sinnbild für die Folgen der spanischen Immobilienblase.
In Spanien sind die Folgen der Immobilienspekulation allgegenwärtig. Halbfertige Feriensiedlungen säumen die Mittelmeerküste, im Hinterland weht der Wind durch Rohbauten und Wohnblocks, in denen kaum jemand lebt. Nach Schätzungen des Bauministeriums stehen zwischen 675’000 und 815’000 Neubauwohnungen leer, dazu kommt eine halbe Million noch nicht fertiggestellter Häuser. Nur zögerlich beginnt in Spanien die Debatte über den Umgang mit den Ruinen, die nach dem Platzen der Immobilienblase zurückbleiben.
Die Avenida Madrid in Ciudad Zaragoza Golf, einer Siedlung im Dorf La Melua, ist ein beliebter Treffpunkt für Kaninchen. Wären sie des Lesens mächtig, könnten sie die ganze Nacht auf dem Mittelstreifen gemeinsam schmökern. Jeden Abend, kurz nach Sonnenuntergang gehen Dutzende Laternen an und erleuchten die Strasse, die sich in langen Kurven durch 96 Hektar Nichts windet. Pünktlich zum Sonnenaufgang gehen die Lichter wieder aus.
Umzonung im Eilverfahren
Eigentlich sollte hier, 15 Kilometer von Saragossa, der Hauptstadt der spanischen Autonomen Gemeinschaft Aragonien, entfernt, eine Siedlung mit 2500 Appartments entstehen. Gebaut wurden lediglich die Strassen und ein Doppelblock für junge Familien, der mit Mitteln aus dem staatlich geförderten Wohnungsbau alimentiert wurde.
Pablo Marcén lässt seine beiden Hunde aus der Tür eines alten Seat springen. Der 28-jährige Koch ist einer von 19 Wohnungseigentümern. Vor sechs Jahren hat er gemeinsam mit seiner Freundin über ein staatliches Programm eine Wohnung hier gekauft, Vermietung oder Wiederverkauf ausgeschlossen. «Wir waren die Avantgarde, aber dummerweise ist uns niemand gefolgt», lacht Pablo auf und klingelt beim Nachbarn, um das bestellte Brot abzugeben.
Der Traum und die Wirklichkeit: Die Investoren hätten gerne die Werbung erfüllt. (Bild: © Jonás Bel/Nophoto)
Über die Jahre sind die Hausbewohner zur Solidargemeinschaft zusammengewachsen. Fährt einer zum 20 Autominuten entfernten Supermarkt, nimmt er die Bestellungen des ganzen Hauses auf. Die Post wird im Rotationsverfahren aus der Dorffiliale abgeholt. «Wir haben hier das gelernt, woran unsere Politiker immer noch scheitern», sagt Pablo Marcén: «Ressourcen teilen und vorausschauend handeln.»
In seiner Mischung aus überzogenen Erwartungen, gescheiterten Hoffnungen und administrativ gefördertem Zockertum ist Ciudad Zaragoza Golf symptomatisch für den Immobilienboom in Spanien. Die Bodenreform des konservativen Ministerpräsidenten José-María Aznar hatte das Bauwesen zum rentabelsten Wirtschaftszweig Spaniens gemacht – elf Prozent des Bruttosozialprodukts wurden hier erwirtschaftet. Seit 1998 konnten Gemeinden im Eilverfahren Agrar- und Brachland zu teurem Bauland umzonen und so ihre Kassen sanieren; Banken und Sparkassen förderten das Geschäft durch grosszügige Kreditvergaben. Überall im Land wurden so aus Bürgermeistern Stadtplaner mit hochfliegenden Plänen.
Dutzendfach verkauften Bauern ihr Familienerbe gegen einen Bündel Bargeld.
In La Muela war es Bürgermeisterin María Victoria Pinilla von der konservativen Volkspartei Partido Popular, die den Vorort von Saragossa mit 3500 Einwohnern zur drittgrössten Stadt Aragoniens machen wollte. Dutzendfach verkauften Bauern ihr Familienerbe gegen ein Bündel Bargeld und die Aussicht auf ein Luxusappartment. Die Bürgermeisterin spendierte dem Dorf eine Stierkampfarena, ein Sportzentrum und diverse Museen, eines dem Öl, eines dem Leben, eines dem Wind gewidmet. 2009 platzte der kollektive Traum.
Die Staatsanwaltschaft ermittelte wegen Korruption gegen die Bürgermeisterin und ihre Familie, die Regionalregierung stoppte alle Bauvorhaben, Investoren zogen sich zurück. «Seitdem», sagt Pablo Marcén, «herrscht Stillstand.» Anfragen nach weiterführenden Planungen werden von der Verwaltung ignoriert, wer die Telefonnummern auf den Werbetafeln der Bauträger wählt, landet in einer toten Leitung.
Die Einzigen, die in den letzten Monaten Interesse am erschlossenen Bauland zeigten, waren ein paar Studenten von der Universität Barcelona. Im Rahmen ihres Master-Studienganges «Landschafts-Intervention und Verwaltung» konzipierten sie Nutzungsvorschläge für Bauruinen und Brachland. Auf den windigen Wegen könnte doch ein Sportpark für Trendsportarten wie Sail-Biken – Radfahren mit Segeln – entstehen.
Ein neuer Landschaftstyp: Spekulationsruinen
Ein anderer Entwurf sah vor, aus der geplanten Siedlung ein Experimentierfeld für Architekten und Stadtplaner zu machen: ein Teil sollte fertig gebaut, einer abgerissen, der dritte dem Verfall preisgegeben werden. Anhand eines solchen Pilotprojekts liesse sich untersuchen, welcher Umgang der ökologisch und ökonomisch sinnvollste wäre und wie lange die Natur braucht, sich ihr Terrain zurückzuerobern. F
ür den Stadt- und Landschaftsplaner Francesc Muñoz sind das mehr als architektonische Fingerübungen. «Die Spekulationsruinen sind ein neuer Typ Landschaft, der neue architektonische Lösungen fordert», sagt der Studienleiter. «Der Umgang mit ihnen wird Kernaufgabe zukünftiger Stadtplaner und Architekten werden.»
Das Kollektiv, das sich bisher damit beschäftigt, ist allerdings noch recht überschaubar. In Madrid hat «Todo por la praxis», ein Zusammenschluss von Architekten, Stadtplanern und Künstlern, Baumodule konzipiert, mit denen sich Tragwerke in provisorische Veranstaltungsräume verwandeln lassen, inklusive Sanitäranlagen. Die Architekten Federico Wulff und Melina Guirnaldos schlagen in ihrem Projekt «Emuve» die partielle Rückverwandlung der dicht bebauten Mittelmeerküste in Agrarland oder wilde Parks vor.
Der Anschluss an die Kanalisation fehlt
Sie alle stehen vor dem Problem, dass die Realität den Plänen für eine Umnutzung enge Grenzen setzt. Öffentliche Gelder sind knapp. Und Spaniens Geistersiedlungen entstanden überwiegend als Feriensiedlungen oder Zweitresidenzen – und daher zumeist ausserhalb von urbanen Zentren. «Ganze Siedlungen mitten ins Nichts zu setzen, das war der Grundfehler unseres Stadtbaumodells», sagt Marta Gutiérrez, Dekanin der Architektenkammer von Granada. «Um diese Anlagen jetzt in Kultur- oder Sozialzentren umzuwandeln, wäre ein immenser logistischer und finanzieller Aufwand notwendig.»
Alles da für ein angenehmes Leben in der Siedlung – nur die Bewohner fehlen. (Bild: © Jonás Bel/Nophoto)
Die Architektin weiss, wovon sie spricht: Ein paar Kilometer von Granada entfernt, rings um die Ortschaft Atarfe, wurden Anfang des Jahrtausends gleich mehrere solcher Feriensiedlungen aus dem Boden gestampft. In den Jahren des Booms gingen die Appartments in vier- bis sechsgeschossigen Wohnblockanlagen mit so klangvollen Namen wie Medina Elvira Golf oder Fairways weg wie warme Brötchen. Kleinanleger versprachen sich bis zum Wiederverkauf schöne Wochenenden und danach saftige Renditen. Doch dann ging der Bauträger pleite und die Eigentümer merkten, dass die Verwaltung die Siedlung voreilig freigegeben hatte: Der Anschluss an die Kanalisation fehlte.
Spanien scheint sich stillschweigend auf den Verfall geeinigt zu haben.
Heute sind die meisten der 590 Wohnungen vergittert, auf dem Golfplatz grasen Pferde und in der halbfertigen Anlage nebenan steht kniehoch das Grundwasser. «Eigentlich», sagt Marta Gutiérrez, «müsste man das hier alles abreissen.» Die Siedlung ist nicht legal. 178 Unregelmässigkeiten hat Gutiérrez für das Projekt Medina Elvira Golf konstatiert. Die Häuser stehen zum Teil im Naturschutzgebiet; übergeordnete Instanzen wie die Regionalregierung wurden systematisch umgangen. Den 18-Loch-Golfplatz etwa deklarierte man als zwei kleinere Golfplätze. Marta Gutiérrez sähe die Abrissbagger gern auch zu anderen Siedlungen rollen. «Das waren reine Spekulationsobjekte – oft am Rande der Legalität und in schlechter baulicher Qualität.»
Zwar hat die spanische Bank Sareb (eine Sammelstelle für faule Kredite, die im November 2012 gegründet wurde), die die angeschlagenen Immobilien-Vermögenswerte von acht Banken und Sparkassen absorbiert hat, in ihrem Geschäftsplan bereits 100 Millionen Euro für den Abriss zurückgelegt, fast ebenso viel wie für Instandhaltung und Weiterbau. Doch bei Eigentümern und Bauträgern ist dieses Szenario alles andere als populär. Verständlich, findet Gutiérrez, schliesslich «setzt es das Eingeständnis voraus, dass unser Modell falsch war». Ausserdem müsste vor dem Abriss zunächst die Frage der Entschädigung und somit der Verantwortlichkeit geklärt werden. Das dauert. Im andalusischen Atarfe wartet man seit drei, in La Muela seit sechs Jahren auf ein Urteil.
So scheint sich Spanien stillschweigend auf den Zerfall geeinigt zu haben. Vereinzelt versuchen Bauträger, Wohnraum zu Schleuderpreisen abzustossen, hoffen auf ausländische Grossinvestoren. Ansonsten: Stillstand. Und Kaninchen, die nachts über leere, beleuchtete Strassen hoppeln.