So geht wirklich aktive Wohnbaupolitik: drei Schweizer Beispiele

Basel wäre auch nach der Annahme der Bodeninitiative kein Vorreiter einer aktiven Bodenpolitik. Andere Schweizer Gemeinden gehen deutlich radikaler vor. Drei Beispiele zeigen, was alles möglich wäre.

Glänzen in der Wohnbaupolitik: Zürich, Rüschlikon, Nyon (rechts). Glänzt nicht: Basel.

(Bild: Nils Fisch)

Basel wäre auch nach der Annahme der Bodeninitiative kein Vorreiter einer aktiven Bodenpolitik. Andere Schweizer Gemeinden gehen deutlich radikaler vor. Drei Beispiele zeigen, was alles möglich wäre.

Stadt Zürich

Zürich wird gerne als Vergleich zu Basel herbeigezogen: häufiger, wenn es um den Befund der Wohnungsknappheit geht, seltener, wenn Massnahmen dagegen diskutiert werden. Dabei würde sich der Blick auf Zürich lohnen.

Die Stadt gebe ihre Liegenschaften mit Ausnahme sogenannter Briefmarkengrundstücke nur im Baurecht oder im Tausch gegen ein anderes Grundstück ab, erklärt Patrick Pons, Sprecher des Finanzdepartements auf Anfrage. Es besteht also kein faktisches Verkaufsverbot, wie es die Basler Initiative fordert. Verkäufe, wie jener der Basler Markthalle an Allreal und später Credit Suisse wären in Zürich trotzdem nicht möglich. Dafür kann die Stadt beispielsweise einzelne Einfamilienhäuser ohne Weiteres abstossen, was in Basel nach der Annahme der Bodeninitiative nur mit Kompensationskäufen gestattet wäre. 

Parlament hat Mitsprache

Anders als Basel, wo die Regierung über ihre Liegenschaften im Finanzvermögen frei verfügen und diese selbstständig veräussern kann, kennt die Stadt Zürich eine Hürde von 1 Million Franken. Bei Immobilien, die teurer sind, muss zwingend das Parlament einem Verkauf zustimmen. Diese Beschlüsse unterliegen dem Referendum, womit ein demokratischer Kontrollmechanismus besteht, den Basel so nicht kennt.

Die Basler Bodeninitiative will kantonales Land nur noch im Baurecht vergeben. Ein Grundstück wird damit für einige Jahrzehnte quasi verliehen, wofür ein Zins bezahlt werden muss. Bedingungen werden keine daran geknüpft. Das kann als Schwäche der Initiative ausgelegt werden. Denn so wird eine Chance verpasst, über das Baurecht aktiv Wohnpolitik zu betreiben.

Kein Land an private Investoren

Die Stadt Zürich dagegen nutzt das Baurecht, um die Mieten einigermassen unter Kontrolle zu halten. Die Stadt unterhält rund 100 Baurechtsverträge für gemeinnützigen Wohnungsbau. Liegenschaften werden grundsätzlich nicht an renditeorientierte Investoren vergeben. Ausnahmen sind Objekte, die etwa für Genossenschaften nicht geeignet sind. 

Was in Basel-Stadt mit dem Kinderspital-Areal passiert ist, wo im Baurecht auf öffentlichem Boden Luxuswohnungen errichtet wurden, wäre in Zürich also nicht möglich.

Überhaupt kennt Zürich einen strengeren Katalog an Bedingungen für Baurechtsverträge als Basel. Einige wichtige Auflagen:

  • 1 Prozent des gesamten Bestands einer Genossenschaft muss in der Form von Notwohnungen sozial Benachteiligten zugute kommen.
  • 1 Prozent der Bruttogeschossfläche muss unentgeltlich Quartiernutzungen zur Verfügung gestellt werden.
  • Belegungsvorschriften
  • Wo möglich, ein Anteil von subventionierten Wohnungen 

Nyon

Die Wirtschaftskraft Genfs bescherte in den letzten Jahren dem benachbarten Nyon ein rapides Wachstum, das sich noch verstärken soll. Die Gemeinde, die 2012 19’000 Einwohner hatte, soll bis in zehn Jahren um 30 Prozent wachsen. Die Leerstandsquote in der Kleinstadt liegt mit 0,2 Prozent auf Basler Niveau.

Seit 2005 verkauft die Gemeinde kein eigenes Land mehr, sondern kauft stattdessen mit finanzieller Hilfe des Kantons zusätzliche Grundstücke hinzu. Dafür vergibt sie Land zinsgünstig im Baurecht an Genossenschaften, aber auch an private Investoren. Die Bedingung lautet: Es sind mindestens 40 Prozent preisgünstige Wohnungen zu errichten. Preisgünstig heisst 40 Prozent unter Marktmiete.

Private Landeigentümer dürfen zudem ihr Grundstück deutlich stärker bebauen, als das gemäss Vorschriften möglich wäre. Allerdings nur dann, wenn sie im Gegenzug einen Anteil an preisgünstigem Wohnraum bereitstellen.

Rüschlikon 

Zugegeben, Rüschlikon spielt mit seinen 5500 Einwohnern in einer anderen Liga als Basel-Stadt. Die Gemeinde hat aber mit ähnlichen Problemen zu kämpfen. Die Lage am Zürichsee, nur sechs Kilometer von der Zürcher Innenstadt entfernt, macht Rüschlikon als Wohnort begehrt.

Die stramm bürgerlich regierte Gemeinde reagierte früh und verhältnismässig radikal (manche würden es sozialistisch nennen). Seit 1970 kauft sie stetig Liegenschaften und übergibt diese mitsamt dem gemeindeeigenen Wohnungsbestand einer Stiftung. Die Wohnungen der Stiftung sind um 20 bis 30 Prozent günstiger als der übliche Marktpreis. 

Darüber hinaus verpflichtet Rüschlikon Investoren, bei privaten Bauvorhaben ein gewisses Preisniveau nicht zu überschreiten.

Beispiel Zug, Beispiel Küsnacht

Solche Beispiele gibt es mehr als man glaubt in der Schweiz. Wie die Stadt Zug, die Spezialzonen für günstigen Wohnraum eingerichtet hat. Oder die Gemeinde Küsnacht (ZH), die ihre eigenen Wohnungen und solche auf ihrem Land nur unter Auflagen vermietet. Dazu zählen das Einkommen und die Grösse des Haushalts. Alle zwei Jahre wird überprüft, ob die Mieter noch die Bedingungen einhalten. So soll verhindert werden, dass Personen profitieren, die sich eine teurere Wohnung problemlos leisten könnten.

Beim Liegenschaftsverwalter Immobilien Basel-Stadt hingegen kennt man keine solchen Auflagen – was etwa den Nutzen von Genossenschaften infrage stellt.

Konversation

  1. Wer und was hier seinen „Senf“ dazu gibtund den Artikel beeinflussen will..
    Man kann wohl alle drei „Kommentatoren“ zu diesem Thema getrost als Lobbyisten für (verschiedenste) Investor*innen-Interessen bezeichnen und enttarnen..
    Schämt euch! Das ihr sogar noch versucht die (vermeintlich) soziale Berichterstattung zu euren Gunsten zu beeinflussen

    Ulrich Kriese:
    ..ohne Worte!
    http://www.investoren-bauen-lebensstile.ch/ansprechpartner/

    Klaus Hubmann,
    wo der so drin steckt(e): https://www.woz.ch/-cb8
    „In den Klauen des linken Basler «Daig»
    Das alternative Basler Kultur- und Wohnzentrum «Elsie» wurde mit dem Versprechen abgerissen, dass an gleicher Stelle «günstiger Wohnraum» geschaffen würde. Entstanden ist eine Wohnidylle für Bedürftige und linke PolitikerInnen.“

    René Prigger:
    http://www.sp-bs.ch/person/rene-brigger
    Berufliche Laufbahn:
    1987 – 1990: OeKK Basel (Sanierung/Chancenstrategie)
    1991 – 2009: Mieterberater Mieterverband
    1991 – : selbständiger Anwalt in Basel mit vier Partnern
    2000 – : Berater Dachverband Wohnbaugenossenschaften
    2011: Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht
    &siehe 2ten Kommentar, als Antwort auf Ulrich Kriese

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  2. Bitte beachtet: Allfällige Anpassungen, Präzisierungen (wie sie Hr. Beck wünscht) sind möglich. Problemlos, nach einer Diskussion in Regierungsrat, Parlament, auch der Bevölkerung. Und sind immer wieder umsetzbar, anpassbar.
    Aber nur, wenn der Kanton dies auch auf Land umsetzen kann: und dazu ist die neue Bodeninititative da: Damit wir, und spätere Generationen, auch unseren Umgang mit dem kantonseigenen Land prägen können; in unser aller Sinne.
    Deshalb bin ich dezidiert für ein Ja für die Bodeninitiative!

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  3. Die TaWo/Beck müsste eigentlich nur das Wohnraumfördergesetz/WRFG und v.a. die Verordnung dazu (SGS 861.520) konsultieren. Dort wird klar, wer von der Abgabe von Grundstücken im Baurecht profitieren kann. Dort ist ausführlich geregelt, was die Voraussetzungen des Wohnbauträgers sind (vgl. § 2 WRFV) und was die Auflagen sind (§ 10 WRFV). Die Auflagen sind reichhaltig und steuernd (z.B. höchstens ein Zimmer mehr als Bewohner). Fazit: Mit dem WRFG und einem Ja zur Neuen Bodeninitiative am 28.2.16 haben wir auch in Basel ein Instrument für eine aktive Bodenpolitik! Was den gemeinnützigen Wohnungsbau, die Bodenpolitik etc. betrifft stehe ich der TaWo/Beck gerne zur Verfügung! René Brigger, Grossrat SP, Vizepräs. BRK

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    1. Sie haben Recht, ich werde das im Text anpassen. Es gibt Auflagen, allerdings regelt keine einzige davon, wer in den Genuss von gemeinnützigen Wohnungen kommt. Es sind keine sozialen Parameter. Die Einkommenssituation der Mieter ist nicht geregelt, was ich einigermassen fragwürdig finde. Denn warum das Gemeinwesen den Wohnbedarf von Menschen unterstützen soll, die keine Unterstützung nötig haben, leuchtet mir nicht ein.

      Zudem ist die Vergabeformulierung im WRFG eine «Kann»-Formulierung. Gemeinnützige Trägerschaften werden noch nicht mal prioritär berücksichtigt. Sondern sind auf die Gunst der jeweiligen Regierung angewiesen. Daran ändert sich auch mit der Annahme der Bodeninitiative nichts.

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    2. Uff.. Kritisch bleiben wie bisher Herr Beck, bitte gehen sie nicht zu sehr auf die Phrasen der „Poitiker*innen“ ein (Lobbyist*innen wäre wohl treffender)!

      R.Brigger verweist auf seine neoliberale Investoreneinladung, das „WRFG- Wohnraumfördergesetzt“ die er selbst mit aufgegleist und durch die Regierung geboxt..

      ..und damit die K.O. Runde für die letzten günstigen Wohnungen eingeläutet hat!
      (Das ist ein Schlag ins Gesicht für Betroffene)

      Diese Immobilien werden jetzt gerade zu Spekulanten-Spielplätzen -Holzschnipsel unterm Kletterturm beschreiben in ungefähr die Funktion des „WRFG“ in diesem „Spiel“-.

      Damit auch ja kein Investor bei seinem rücksichtslosen Kapital-Beutezug auf die Schnauze bekommt-eine Hand wäscht halt die andere…

      Berufliche Laufbahn:
      1987 – 1990: OeKK Basel (Sanierung/Chancenstrategie)
      1991 – 2009: Mieterberater Mieterverband
      1991 – : selbständiger Anwalt in Basel mit vier Partnern
      2000 – : Berater Dachverband Wohnbaugenossenschaften
      2011: Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht
      –>http://www.sp-bs.ch/person/rene-brigger

      Vom Mieter-Rechtsberater zum Fachanwalt Baurecht-und diesem Herrn hat man soziale Argumente für sein WRFG abgekauft?

      Wieviele Mandate R.Brigger wohl schon durchsetzten konnte seit sein Gesetz angenommen wurde?

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  4. Der Beitrag ist nicht ganz korrekt: Basel-Stadt betreibt sehr wohl eine aktive Wohnungspolitik gerade auch mit Land, das im Baurecht abgegeben wurde. Der sog. Partnerschaftliche Baurechtsvertrag Plus enthält verschiedene Auflagen sozialer Art (Wohnsitzpflicht, Wohnraumbelegung, Wohnungsgrösse etc.) und ökologischer Art (bspw. zur Gebäudeenergieeffizienz). Leicht nachzulesen bspw. unter http://www.immobilienbs.ch/baurechte/

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    1. Aus dem aufgeschalteten Mustervertrag Plus geht meines Erachtens nur die Residenzpflicht hervor, die ich nicht als Auflage sozialer Art taxieren würde. Damit sollen die Steuern im Kanton bleiben. Die andere Bedingung verlangt eine diskriminierungsfreie Vermietung. Was auch noch keine direkte Lenkungswirkung hat. Von Belegung oder Grösse habe ich nichts gelesen. Liege ich falsch?

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    2. Siehe Broschüre zu „PLUS“ Seite 6ff. sowie den Mustervertrag und Nachtrag zum Mustervertrag. Darin u.a.: „Die Baurechtsnehmerin (…) hält sich an die Grundsätze des Dachverbandes (vgl. Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz).“ Darin schon mal Einiges. Weiter: „Vorbehalten bleiben Gebäude, die für eine bestimmte Nutzergruppe zugeschnitten sind (z.B. Alterswohnen) resp. Segmentierung im Bereiche des Vermietungsmarketings.“ Ausserdem: „Die Baurechtsgeberin legt folgende wohnpolitische Vorgaben fest: …“ An dieser Stelle im Vertrag kann zwischen den Vertragspartnern Weiteres frei vereinbart werden. Noch ein Link zu einer anderen Überblicksdarstellung: http://www.stadtwohnen.bs.ch/wohnraumentwicklungsstrategie/massnahmen/thema-3-1.html

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    3. Das ist im Vergleich mit der Stadt Zürich vage und auslegebedürftig. Überprüfbare Kennzahlen gibt es zumindest im Grundsatz keine. Wie es in spezifischen Vereinbarungen festgehalten ist, weiss ich nicht. Gehen Sie mit mir darin einig?

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    4. Es gibt auch noch so etwas wie Vertragsfreiheit! Wäre gesetzlich alles bis ins Detail geregelt, würden Sie dies (völlig zurecht) sicher als Gängelung, Zwängerei, Anmassung brandmarken. Was vielleicht noch gesagt werden muss: Zwischen der Bodeninitiative (Grundsatz der Vergabe von Baurechten statt Landverkauf) und sozialer Wohnungspolitik gibt es per se nur einen indirekten, jedenfalls keinen zwingenden Zusammenhang. Soziale Wohnungspolitik wird mit Baurecht vom Kanton besser, einfacher möglich. Die Bodeninitiative ist bspw. höchstkompatibel zum Wohnraumfördergesetz/WRFG (und eben gerade NICHT unnötig WEGEN des WRFG, wie die Gegner behaupten!). Aber selbstverständlich profitieren auch andere Nutzungen von der Baurechtvergabe und sollen dies auch, bspw. das Gewerbe.

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