Günstig wohnen ohne jede Rechte? Geschäftsmodell von Projekt Interim gerät in Bedrängnis

Die Zürcher Zwischennutzungsfirma Projekt Interim hat sich als Liebling der Immobilienbranche etabliert. Die Erfolgsgeschichte könnte bald erste Kratzer bekommen – dank zwei jungen Baslern.

Jonas Aebi und Luisa Gehriger wehren sich gegen die Geschäftspraktiken von Projekt Interim. Nicht aus egoistischen Gründen, sondern mit einem politischen Ziel.

Es ist eine Erfolgsgeschichte: Ein junges Zürcher Unternehmen bringt der konservativen Immobilienbranche bei, dass mit Zwischennutzungen Leerstand verhindert werden kann. Die NZZ berichtete Anfang Woche in euphorischem Ton über die Projekt Interim GmbH in Zürich, der die Professionalisierung in diesem Bereich zu verdanken sei. Das Fazit der Journalistin: Zwischennutzungen seien «für alle ein Gewinn».

Mit dieser Einschätzung dürfte sie bei den beiden Basler Bewohnern einer Dreizimmerwohnung am Burgweg auf wenig Verständnis stossen. Luisa Gehriger und Jonas Aebi sind ein Paar, kennengelernt haben sie sich im Studium der Urbanistik – Aebi schreibt derzeit seine Dissertation an der Uni Basel.

Günstige Wohnung gegen Verzicht auf Mieterschutz

Sie beschäftigen sich also intensiv mit den gesellschaftlichen und sozialen Auswirkungen der Stadtentwicklung. Insbesondere interessieren sich die beiden dafür, wie Zwischennutzungen zu Aufwertungsprozessen beitragen und damit mitverantwortlich sind für den Verlust günstigen Wohnraums.

Weil sie eine kostengünstige Wohnung brauchte und ihr nach dem Abschluss des Studiums der Sinn nach Feldforschung stand, bewarb sich Gehriger um eine Wohnung am Burgweg. Dort führt Projekt Interim im Auftrag der Adimmo AG eine Zwischennutzung durch. Sechs Gebäude, knapp 70 Einheiten, das meiste davon Wohnungen.

Für das Paar bot sich damit die Möglichkeit, am eigenen Leibe zu erfahren, wie sich solche Zwischennutzungen für die Nutzer anfühlen. Welchen Umgang Firmen wie Projekt Interim pflegen und wie die Verträge konkret gestaltet sind.

Das besondere daran: Die Wohnungen am Burgweg werden nicht vermietet, sondern über einen sogenannten Gebrauchsleihvertrag ausgeliehen. Dabei überlässt der Eigentümer seine Räume vorübergehend für einen Kostenbeitrag den Zwischennutzern. Die Bewohner verzichten im Gegenzug auf jeden mietrechtlichen Schutz.

Blick in einen Gebrauchsleihvertrag

Für die Zwischennutzung von Räumen als Ateliers oder Arbeitsräume ist die Gebrauchsleihe seit mehreren Jahren gang und gäbe. Dass auf diese Weise auch Wohnungen zwischengenutzt werden, ist hingegen eine eher neue Entwicklung, die von Mieterschutzorganisationen überaus kritisch beobachtet wird. Denn es entsteht dadurch ein höchst prekärer Wohnungsmarkt, dem gerade einkommensschwache Gruppen bei knappem Wohnangebot ausgeliefert sind.

Der Blick in einen solchen Gebrauchsleihvertrag zeigt, wie wenig Rechte den Zwischennutzern noch eingeräumt werden. Der TagesWoche liegt ein solcher Vertrag für eine Dreizimmerwohnung am Burgweg vor.

Für einen Kostenbeitrag von 450 Franken monatlich wohnen Gehriger und Aebi seit dem 1. Juni 2017 am Burgweg. Zuerst sollte der Vertrag Ende Januar 2018 auslaufen, wurde dann jedoch insgesamt dreimal um je zwei Monate verlängert. Diese Erstreckungen gab Projekt Interim jeweils zwei Monate im Voraus bekannt.

Hier am Burgweg gerät das Geschäftsmodell von Projekt Interim zum ersten Mal in Bedrängnis.

Die Unsicherheit, wie lange man noch in einer Wohnung bleiben darf, ist einer der Punkte, die Gehriger als schwierig empfindet. «In den Wohnungen wurde gar nichts gemacht. Sie waren in einem enorm schlechten Zustand, ohne Herd, ohne Kühlschrank und mit teils verschmierten Wänden. Entweder investierst du viel Zeit in eine Wohnung, die du bald wieder verlieren kannst, oder du lebst auf unbestimmte Dauer in einem Loch.»

Weitere Punkte aus dem Gebrauchsleihvertrag:

  • Die Zwischennutzer haben keinerlei Anspruch darauf, dass kaputte Infrastruktur gewartet, repariert oder ersetzt wird.
  • Die Zwischennutzer verpflichten sich, Eigentümer, Verwaltung und Vertreter von Projekt Interim jederzeit Zugang zur Wohnung zu gewähren. «Nach Möglichkeit» werden sie über einen geplanten Besuch 24 Stunden im Voraus informiert.
  • Bei Verstoss gegen die Hausordnung kann Projekt Interim den Vertrag fristlos kündigen.
  • Projekt Interim kann nach Ablauf der Leihdauer die Wohnung unverzüglich und ohne Ankündigung polizeilich oder privat räumen lassen. Mit den Besitztümern der Zwischennutzer darf Projekt Interim bei einer solchen Räumung «nach Belieben verfahren».
  • Die Zwischennutzer verpflichten sich im Voraus, keinerlei mietrechtliche Bestimmungen geltend zu machen.

Wird der Mieterschutz umgangen?

Die Zwischennutzung am Burgweg nimmt Ende Oktober definitiv ein Ende, eine weitere Verlängerung ist nicht vorgesehen. Deshalb haben Gehriger und Aebi sich an die Basler Schlichtungsstelle gewendet. Die beiden verstossen damit gegen den Vertrag und gehen das Risiko einer fristlosen Kündigung ein. Ihr Ziel ist ein politisches.

«Wir wollen eine Diskussion über die städtebauliche Auswirkung von Zwischennutzungen anregen», sagt Luisa Gehriger.

«Uns geht es nicht darum, noch ewig in dieser Wohnung zu bleiben. Wir wollen vielmehr eine Diskussion über die Rolle von Zwischennutzungen in städtischen Aufwertungsprozessen anregen», sagt Gehriger. «Zudem wollen wir die Frage klären, ob es juristisch und politisch haltbar ist, Wohnungen über die Gebrauchsleihe abzugeben oder ob es sich dabei nicht vielmehr um eine Umgehung des Mieterschutzes handelt.»

Indem das Projekt Interim den Zwischennutzern keinerlei Spielraum lässt, kann sie den Immobilieneigentümern maximale Flexibilität garantieren. Liegenschaften sind so genau dann bereit, wenn die Besitzer wieder darüber verfügen wollen. Dieses Argument ist Teil des grossen Erfolges, den die Firma schweizweit hat.

«Für uns Bewohner bedeutet genau das jedoch maximale Unsicherheit», sagt Aebi. «Vonseiten Projekt Interim wird einem jeweils zu verstehen gegeben, dass wir doch dankbar sein sollen, so günstig wohnen zu dürfen.»

Doch dies sei eine sehr gefährliche Argumentation, ist Gehriger überzeugt. «Je knapper günstiger Wohnraum in einer Stadt wird, desto dankbarer sollen diejenigen sein, die darauf angewiesen sind.» Im Umkehrschluss heisst das: «Wer sich keine Wohnung zu Marktpreisen leisten kann, muss sich bald alles gefallen lassen», sagt Aebi.

Die Chance für einen Präzedenzfall

Beim Mieterverband Basel haben die beiden mit ihrer Beschwerde offene Türen eingerannt. Die Zwischennutzungen am Burgweg sind Mediensprecher und BastA!-Grossrat Beat Leuthardt schon lange ein Dorn im Auge. Er hält die Gebrauchsleihverträge für «rechtswidrige» Verträge. «Hier werden ganz klar Mietrechte umgangen», sagt Leuthardt.

«Wer sich keine Wohnung zu Marktpreisen leisten kann, muss sich bald alles gefallen lassen», sagt Jonas Aebi.

Er hat deswegen bereits vor einem Jahr eine Interpellation eingereicht. Darin wollte Leuthardt wissen, was die Regierung vom Modell der Gebrauchsleihe für Wohnungen halte. In ihrer Antwort stellten sich die Regierungsräte auf die Position, die juristische Würdigung dieser Verträge sei Sache der Gerichte.

Gehriger und Aebis Vorhaben, ihren Gebrauchsleihvertrag von der Schlichtungsstelle prüfen zu lassen, kam Leuthardt also gerade recht. Damit bietet sich die Chance, einen Präzedenzfall zu schaffen. Gleichzeitig stellt dieser Fall einen direkten Angriff auf das Geschäftsmodell von Projekt Interim dar.

Dort wusste man am Mittwochmorgen jedoch noch nichts von dem Fall. Lukas Amacher, Partner bei Projekt Interim, sagt auf Anfrage: «Wir haben noch keine Kenntnis davon, dass Bewohner der Zwischennutzung am Burgweg an die Schlichtungsstelle in Basel gelangt sind. Deshalb kann ich diesen Fall auch nicht kommentieren.»

Amacher lässt am Telefon aber durchblicken, dass er dem Verfahren unbesorgt entgegenschaut – obwohl das junge Unternehmen kaum Erfahrung mit mietrechtlichen Verfahren hat. Bis jetzt mussten die Zwischennutzungsprofis ihr Geschäftsmodell noch nie vor einem Gericht verteidigen.

Auch der Kanton arbeitet mit Gebrauchsleihverträgen

Das Urteil der Schlichtungsstelle dürfte innerhalb der Verwaltung mit grosser Spannung erwartet werden, denn auch Immobilien Basel-Stadt (IBS) arbeitet bei Zwischennutzungsprojekten mit Projekt Interim zusammen. Normalerweise handelt es sich dabei jedoch um Büroräume und Ateliers. Im Bereich Wohnungen kooperiert die IBS seit vielen Jahren mit der Sozialhilfe und der studentischen Wohnvermittlung Wove.

Doch in den IBS-Liegenschaften an der Voltastrasse 39 bis 43 werden seit dem 1. August 2018 ebenfalls Wohnungen zwischengenutzt. Die Frist von lediglich sechs Monaten sei für Wove und Sozialhilfe zu kurz, weshalb sich die IBS an Projekt Interim gewendet habe, sagt IBS-Sprecherin Barbara Neidhart. An der Voltastrasse wird die Zwischennutzung ebenfalls über Gebrauchsleihverträge abgewickelt.

Sollte die Schlichtungsstelle also zum Schluss kommen, dass die Gebrauchsleihverträge von Projekt Interim rechtlich nicht zulässig sind, könnte die Regierung in Erklärungsnot kommen. Spätestens dann würde auch die politische Diskussion fällig, die sich Luisa Gehriger und Jonas Aebi so dringend wünschen.

Konversation

  1. Diese Methoden sind in Holland schon lange gängig. „Antikraak“ oder „kraakwachten“ heisst das. Kraaken heisst Häuser besetzen, antikraak soll eben dies verhindern. Die Immobilienbesitzer von i.d.R. Bürokomplexen haben jederzeit Zugang zu den Antikraakwohnungen und -ateliers, die immer picobello aufgeräumt sein müssen, um potenzielle zukünftige Mieter bei Besichtigungen nicht zu erschrecken. Und es ist jederzeit möglich, per Ende Monat gekündigt zu werden, wenn sich ‚echte‘ Mieter finden.

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  2. 450 Franken monatlich für eine 3-Zimmerwohnung in Basel ist günstiger als die meisten WG Zimmer und weit unter dem üblichen Marktpreis. Da die Interim GmBH selbst Gewinn abschöpft, gehe ich davon aus, dass der Besitzer mit dieser Miete kaum mehr Geld verdient.
    Die Alternative zur „Zwischennutzung“ wäre dann wohl einfach das Gebäude leer stehen zu lassen.

    Das Zitat «Wer sich keine Wohnung zu Marktpreisen leisten kann, muss sich bald alles gefallen lassen» könnte man dann umformulieren in «Wer sich keine Wohnung zu Marktpreisen leisten kann, hat bald gar keine Wohnung mehr». Wäre das wirklich besser?

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    1. Die Marktpreise sind ja das Problem! Wobei es im Artikel gerade darum geht, Zwischennutzungen, die als Instrument in der Vernichtung von kostengünstigem Wohnraum fungieren, in Frage zu stellen. Wir müssen KOSTENGÜNSTIGEN Wohnraum fordern, erhalten, zusätzlichen schaffen! Das bedeutet auch, den Wohnungmarkt demokratisch zu regulieren. Anders wie ein Yogurt, das wir einfach immer nachproduzieren können, ist Boden/ sind Häuser ein begrenztes Gut, keine einfache Ware – mit dessen Besitz kommt eine grosse gesellschaftliche Verantwortung.

      Sich mit den Brotkrumen zufriedengeben, die ein marodes System noch übriglässt – dieses Demokratieverständnis erschüttert mich. Keinen Anspruch auf Rechte mehr erheben, keinen Anspruch darauf, für die Mehrheit etwas besseres zu fordern, einfach im Einzelkampf – allen gegen alle – hoffen, dass der Markt mich noch irgendwo hausen lässt, und darüber auch noch froh sein müssen. Nein!

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    2. Eben weil der Boden ein begrenztes Gut ist, hat er einen Preis. Günstigen Wohnungraum schaffen geht in einer Stadt nur, wenn man deutlich in die Höhe baut, weil dann der Boden besser genutzt wird. Oder in dem man gratis Kapital zur Verfügung stellt. Deshalb sind ja Genossenschaftswohnungen so günstig, weil das Kapital der Genossenschafter nicht verzinst wird und sie nicht am Wertzuwachs des Bodens teilhaben, also faktisch die Erstgenossenschaften die folgenden subventionieren.
      Und in unserem „System“ muss ja niemand auf der Strasse leben, für das gibt es Subventionen an Bedürftige und Sozialunterstützung.
      Wenn Ihnen das zuwenig ist, dann können Sie ja Geld spenden an eine Stiftung oder/und Genossenschaft, die ihr Kapital gratis zur Verfügung stellt, dann erreichen Sie Ihr Ziel auch. Und wenn Sie selber günstig wohnen möchten, dann empfehle ich Ihnen der Gang zu einer Genossenschaft.

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    3. Das mag alles korrekt sein, hat mit meinem Post aber eher wenig zu tun.

      Selbst bei einer noch so sozialen Genossenschaft, kostet eine 3 Zimmer Wohnung mindestens das doppelte der 450 Franken, eher sogar das 3-5 fache. Ich bezweifle nicht, dass Gebrauchs-Leihverträge für Wohnungen ein riesiges Missbrauchspotential bergen. Dies muss überwacht werden. Bei 450 Franken im Monat für eine 3 Zimmerwohnung scheint es sich aus meiner Sicht jedoch nicht um eine speziell missbräuchliches Angebot zu handeln. Für diesen Preis lässt sich selbst in Ihrer mit Schlagworten aufgeladenen Welt langfristig kein Wohnraum schaffen.
      Dass sich das für den Vermieter nur halbwegs rechnen kann, wenn er die Wohnungen dann auch sofort zur Verfügung hat, wenn er sie braucht, scheint relativ logisch.

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  3. Ich finde, dass man solche herunter gekommene Wohnungen gar nicht vermieten dürfte. Da könnte doch der Mieterschutz Bedingungen stellen. Dazu gehört, dass gewisse Infrastruktur vorhanden sein muss und funktioniert. Als Beispiel die Heizung während der Wintermonate. Ein Vermieter kann sich nicht einfach aus der Verantwortung schleichen, auch wenn die Wohnung noch so günstig ist.

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    1. Wenn man sie nicht mehr vermieten darf, kann aber auch niemand mehr darin wohnen. Das würde heissen: Vernichtung von Wohnraum. Das aber will das Volk doch nicht? Und wenn der Vermieter dann saniert ist es sicher auch wieder nicht recht, denn dann gibt es die Wohnung nicht mehr zu dem Preis 😉

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  4. Der Gebrauchsleihvertrag gemäss OR Art. 305 ff. verpflichtet den Verleiher (hier: das Projekt Interim), dem Entlehner (hier: Jonas Aebi und Luisa Gehriger) eine Sache (hier: eine Wohnung) zu unentgeltlichem Gebrauche zu überlassen, wobei der Entlehner die gewöhnlichem Kosten für die Erhaltung (hier: die Nebenkosten für Strom, Wasser etc.) zu tragen hat. Für den Gebrauch ist eine bestimmte Dauer zu vereinbaren, wobei der Verleiher die Sache früher zurückfordern kann, wenn der Entlehner sie vertragswidrig gebraucht oder verschlechtert, oder wenn der Verleiher sie wegen eines unvorhergesehenen Falles dringend gebraucht. Vor diesem Hintergrund sind die vom Projekt Interim in die Gebrauchleihverträge eingebrachten Rechtsmittel bzw. Rechtsbeschränkungen problematisch bis potentiell rechtswidrig und von einer juristischen Instanz dringend zu überprüfen. Anzufügen wäre, dass der Gebrauchsleihvertrag eingeführt wurde, um das Verstellen von Viehhabe (Pferde, Kühe, etc.) zu regeln, und nicht, um Wohnraum zu vergeben …

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  5. Man kann sich ja schon fragen, was der Grund dafür ist, dass in Basel so viele Häuser und Wohnungen einfach leer stehen, und von den Besitzern als bewohnt maskiert werden. Aber wenn man diesen Artikel gelesen hat, begreift man plötzlich. Eine Vermietung ist heute ja praktisch gleich zu setzen mit „Aufgabe aller Rechte am persönlichen Eigentum“. Da braucht es wohl schon etwas Naivität, wenn man seine günstige Wohnung noch vermietet, und jede Renovation ist weggeworfenes Geld.
    Allgemein scheint, dass die Anspruchshaltung einiger Leute einach zu hoch ist. Nichts bezahlen, aber möglichst zentral muss die Wohnung sein, am besten in der Nähe von Partymeile und Sozialamt. Dabei wären in der Agglomeration viel günstige Wohnungen vorhanden, aber eben, wenn gratis auf dem teuersten Boden im Zentrum gewohnt werden kann, wieso sollte dann freiwillig der mühsame Weg in die Umgebung von Basel gewählt werden?
    Leute: Wenn ich ein teureres Auto, ein besseres Velo, ein Luxusessen im Drei Könige oder eine Luxusuhr haben will, dann muss ich einfach entsprechend mehr bezahlen. Warum sollen alle Prinzipien der wirtschaftlichen Logik beim Wohnen völlig ausser Kraft gesetzt werden? Oder wird mir etwa auch das Recht zugesranden, dass ich einen Ferrari zum Preis eines Fiat 500 fahren darf?

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    1. Nun denn, genau darum gehts doch: Ein Wohnhaus ist einfach nicht das gleiche wie ein Auto oder eine Luxusuhr. In deinem Auto wohnt niemand, auch nicht in deiner Luxusuhr, nehme ich an. Sie ist einfach dir. Aber sobald du Menschen hast, die in deinem Wohnhaus wohnen, ist das nicht einfach ein „persönliches Eigentum“, sondern persönlicher Lebensraum von anderen Menschen. Und die haben, absolut zurecht, Rechte. Häuser sind keine Ware wie jede andere. Punkt.

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    2. Diese Argumentation mag nachvollziehbar sein…, aber: Wenn nur noch Mieter Rechte einfordern können, ohne Verpflichtungen eingehen zu müssen, wenn Vermieter ihrer Rechtsansprüche beraubt werden, wer soll und wird dann noch in den Bau von Wohnraum investieren? Der Staat? Gab und gibt es nicht genügend Beispiele auf der Welt, wo dies nicht funktioniert hat? In BS wird die Rechnung erst recht nicht aufgehen, wenn am Ende die Reichen in anderen Kantonen Steuern zahlen und die Armen im geschützten Rahmen in der Stadt wohnen.

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    3. Was in der Diskussion bis jetzt nicht angesprochen wurde, ist, dass eine Wohnung laufend kostet, die Unterhaltskosten von etwa 2% des Wertes und die Kapitalkosten für Eigen- und Fremdkapital. Niemand, auch nicht ein Mieter, wäre bereit jemandem einfach so Geld zu schenken. Bei Wohnungen sind die Renditen unterdessen weit unter 4% gefallen, also kann nicht behauptet werden, dass sich da jemand auf Kosten der Mieter bereichert. Geld verdient wird in diesem Segment wohl am ehsten, wenn eine Wohnung verkauft und nicht mehr vermietet wird. Also muss ein Anreiz bestehen bleiben, eine Wohnung zu vermieten. Sonst wird der Mietmarkt in Basel schrumpfen.
      Zuletzt möchte ich hier noch anfügen, dass wir verglichen mit anderen Städten immer noch recht moderate Preise haben. Ob das so bleibt, hängt auch vom Angebot ab. Genf hat starke Mietkontrollen und das ist sicher auch ein Grund für die hohen Mietpreise und vorallem das knappe Angebot.

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    4. Nach Ihrer „wirtschaftlichen Logik“ müsste man alle Gefängniseinsassen auf Wasser und Brot setzen, bezahlen diese doch gar nichts für Kost und Logis…

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