Eine neue Zwei-Zimmer-Wohnung für 600 Franken Miete ist möglich

Der Basler Architekt Heinrich Degelo hat ein Konzept entwickelt, das Monatsmieten von nur zehn Franken pro Quadratmeter möglich macht. Und dieser Mann ist kein Fantast. Er hat schon den Messeturm und das Kunstmuseum Liechtenstein gebaut.

Höchstmögliche Flexibilität: die 60 Quadratmeter grossen Wohnbaumodule lassen sich auch als Arbeitsplatz nutzen.

Es ist eine alte Leier: Günstige Wohnungen in Ballungszentren sind ein rares Gut. Der Kanton Basel-Stadt legt sich zwar ins Zeug, gerade auf dem Gebiet des genossenschaftlichen Wohnungsbaus. Doch Mieten in Neubauwohnungen lassen sich nur mit staatlichen Subventionen günstig halten.

Das muss nicht sein, dachte sich der Basler Architekt Heinrich Degelo. «Wir können die Notlage auf dem Gebiet der günstigen Wohnungen doch nicht einfach dem Sozialamt überlassen», sagt er. Und er widersetzt sich der gängigen Annahme, das Bauen automatisch teuer sein muss.

Neuartiges Wohnbaukonzept

Das Resultat ist ein neuartiges, aber im Grunde einleuchtendes Wohnbaukonzept, das er nun über die Genossenschaft Homebase auf den Markt bringen möchte. Das Verblüffende sind die tiefen Baukosten, die sich in einem niedrigen Mietpreis niederschlagen: Neubauwohnungen mit einer Monatsmiete von zehn Franken pro Quadratmeter. Für eine Loft oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung von 60 Quadratmetern wären das 600 Franken, für eine doppelt so grosse Wohnung 1200 Franken.

Im Vergleich dazu: Laut den Wohnraumindikatoren des Statistischen Amts in Basel-Stadt wird aktuell für eine Zwei-Zimmer-Leerwohnung im Schnitt 1367 Franken Monatsmiete verlangt. Eine Vier-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt 2175 Franken. Die Statistik unterscheidet aber nicht zwischen Alt- und Neubauwohnungen. Die Mieten der Letzteren dürften höher sein.

Bei diesem Vergleich weckt Degelos Konzept Skepsis. Aber Degelo ist kein Utopist, sondern ein arrivierter Architekt. Einer, der sonst ganz anders baut, das heisst teure und prestigeträchtige Bauten entwirft: den Messeturm zum Beispiel, den er zusammen mit seinen ehemaligen Partner Meinrad Morger geschaffen hat. Auf sein Konto gehen unter anderem auch das Kunstmuseum Liechtenstein, der Grosspeter Tower und der Umbau der St. Jakobshalle.

Was ist für angenehmes Wohnen dringend nötig?

Wie ist es denn möglich, so günstig zu bauen? «Ich habe mich gefragt, was es fürs Wohnen braucht: einen sicheren Ort, angenehme klimatische Bedingungen, eine zurückhaltende Grösse und einen Ausbaustandard, der sich auf das Wesentliche beschränkt», sagt Degelo.

Aufgrund dieser Eckpunkte hat er ein modulares Wohnungsmodell mit quadratischen Grundrissen entwickelt. Ein Modul hat 60 Quadratmeter Fläche, jeweils vier davon bilden ein Stockwerk. Das System ist sehr flexibel. Bei Bedarf können auch zwei Module zusammengeschlossen werden.

Der Ausbau beschränkt sich auf das Nötigste. Das heisst Beton am Boden, an den Wänden sowie an der Decke, eine zentrale Steckdosenleiste, eine Kücheneinheit und eine Nasszelle, die sich frei platzieren lassen. Und Aussenmauern, die mit 80 Zentimeter so dick sind, dass die Wohnmodule keine Heizung benötigen, dafür aber elektrisch gesteuerte Fenster für den Klima-Ausgleich.

Hohe Flexibilität

Das Bestechende am Modell ist die Flexibilität. Die Module lassen sich einfach verbinden und nach Bedarf wieder trennen. «Die meisten Neubauwohnungen richten sich noch immer an den Bedürfnissen einer Familie mit zwei Kindern aus», sagt Degelo. Das sei aber ein Wert, der nicht der tatsächlichen Nachfrage nach Wohnungen in grossen Städten entspricht.

Ein Blick in die Statistik bestätigt das: Fast die Hälfte der Basler Haushalte bestehen aus einer Einzelperson. Über ein Viertel sind Zweipersonen-Haushalte. Gerade Singles und Paare haben besonderen Bedarf an günstigem Wohnraum, wie das aktuelle Immo-Monitoring 2019 des Immobilien-Dienstleisters Wüest Partner zeigt.

«Es sind letztlich die Einpersonen-Haushalte, die einen überdurchschnittlich hohen Anteil des Einkommens für die Miete aufbringen müssen», heisst es im Bericht des Immobiliendienstleisters. Im untersten Einkommensfünftel gehen im Schnitt zwischen 38 und 41 Prozent des Einkommens für die Miete oder Hypothekarkosten drauf.

Vor diesem Hintergrund müsste Degelos Modell ein grosser Renner sein. Ist es aber noch nicht. Offensichtlich herrscht bei den Investoren auf dem Immobilienmarkt noch Skepsis. «Wir suchen noch immer nach Grundstücken, um unser Modell erstmals verwirklichen zu können», sagt Degelo.

Selbst bei der äusserst innovativen Wohnbau-Investorin Stiftung Habitat ist Homebase vorerst abgeblitzt. «Wir haben uns um eine Parzelle auf dem Areal Lysbüchel Süd beworben und wurden nicht berücksichtigt», bedauert Degelo.

Visualisierung des Atelierhauses auf dem Areal Erlenmatt Ost.

Ganz abgeblitzt ist der Architekt bei der Stiftung aber nicht. Auf dem Areal Erlenmatt Ost kann Degelo für die Genossenschaft Coopérative d’ateliers, einen Zusammenschluss von Künstlern auf Raumsuche, eine Art Testbau errichten, der viele Grundsätze des Hombase-Konzepts beinhaltet.

Auf vier Geschossen entstehen insgesamt 14 Wohnateliers für eine oder zwei Personen. Sie sind zwischen 60 und 150 Quadratmeter gross und ebenfalls nur minimal ausgebaut. Die Mietpreise liegen bei zehn Franken pro Quadratmeter.

Auch dieses Haus soll dank den dicken Aussenmauern ohne Heizung auskommen. Die ersten Mieter werden im nächsten Frühling bereits einziehen.

Konversation

  1. Die Leserdebatte zu diesem Beitrag ist etwas vom Verquersten, das mir seit langem unter die Augen gekommen ist. Da präsentiert ein erfahrener Architekt eine Bauidee, die gleichzeitig tiefe Mietkosten und eine raumsparende, weil modulare Nutzung ermöglicht, und die TaWo-Leserschaft echauffiert sich über Sessel auf der Modellzeichnung, Heiz- und Putzpflichten, Hipster auf dem Wohnungsmarkt und das System, das an allem schuld ist. Ich hoffe, die modularen Tiefpreiswohnungen von Architekt Degelo finden bald Verbreitung, vor allem auch bei den gemeinnützigen Bauherrschaften.

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  2. Ich empfehle das Buch „Bezahlbar. Gut. Wohnen.“ der Architekten Dömer, Drexler und Schultz-Granberg, die anhand von zahlreichen Beispielen Strategien und Handlungsansätze für Bezahlbarkein ohne Qualitätseinbussen aufzeigen.

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  3. Geringe Baukosten gut und recht. Doch anzunehmen, geringe Baukosten allein würden zu nachhaltig tiefen Mieten führen, ist gelinde gesagt in einem auf Profitmaximierung ausgerichteten System einigermassen naiv. Denn tiefe Mieten führen dazu, dass sich Mieter mehr Wohnfläche leisten können und dies auch tun. Ergo steigen mittel- und langfristig die Preise (die Mieten), auch wenn dieser Prozess durch unser Mietrecht (Stichwort Kostenmiete) etwas verzögert wird. Wenn eine Rendite-Immobilie verkauft wird, ist es für den Verkaufspreis unerheblich, wie hoch die Baukosten damals waren. Für Investoren sind zur Bemessung ihres Kaufangebotes lediglich die zu realisierenden Mieteinnahmen von Belang. Und dabei gilt natürlich: Je mehr, umso besser. Dank der Schutzbestimmungen in unserem Mietrecht können bestehende Mieten zwar nicht unmittelbar auf das Niveau der aktuell erzielbaren Mieten angepasst werden. Doch allerspätestens bei der ersten Totalsanierung kann sich der Investor dann vom Ballast der übernommenen Mietverhältnisse befreien und neue, profitmaximierende Anfangsmieten festsetzen, die mit den ursprünglichen Baukosten ganz genau gar nichts zu tun haben.

    Und die Moral von der Geschicht: Natürlich erlauben geringere Baukosten, rein rechnerisch, tiefere Mieten. In einem genossenschaftlichen System dürfte dies bei Anwendung einer reinen Kostenmiete sogar langfristig funktionieren. Überlässt man aber die Entscheidung, wer welche Mietwohnung bekommt, dem Markt und seinen profitmaximierenden Akteuren, dann wird ein möglicher mietpreissenkender Effekt von geringen Baukosten mittelfristig verpuffen.

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  4. Die Abbildung passt wie die Faust aufs Auge: Eine günstige Wohnung, darin aber den fast teuersten Sessel, den es gibt!
    Welche Klientel da wohl angesprochen werden soll?

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    1. Ist denen nicht eher mit einem Gartenhäuschen, einem Tessiner Rustico oder einer edlen Datscha mehr gedient?

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    2. Die meinen, sie seien alternativ, dabei längst im Mittelstands Gefilde angekommen, aber Anspruch auf subventioniert bleibt natürlich 😉

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    3. @ M Cesna, vielleicht ein entlassener Ü-45 oder ein Schnäppchen, Geschenk oder gar ein Secondhand um nur mal ein paar wenige Möglichkeiten aufzuzählen, wieso so ein Sessel in einer Wohnung stehen kann Platz wäre ja für so etwas da. Sie können doch heutzutage niemanden mehr auf Grund seiner Kleidung, seiner Accessoires oder seinem benehmen abstempeln oder einschätzen , sie machen sich und den anderen damit bestimmt keinen gefallen.. leben und leben lassen, mal so als Grundton ist angebrachter, kritisieren kann man dann immer noch wenn man die Situation kennt.

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  5. Ich erachte, dass 60 m2 für eine Loft oder 2-Zi-Wohnung schon mehr als ausreichend ist. Gut leben kann (aus eigener Erfahrung) eine Einzelperson in der Schweiz bereits zwischen 35 – 45 m2. Vorteil: Weniger putzen und heizen und kleinere Wegstrecken innerhalb der Wohnung. Auch wird man damit gezwungen, weniger „Gerümpel“ anzuschaffen.

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    1. wenn es Ihnen reicht nehmen sie eine kleine Wohnung, es gibt viele die es etwas grösser schätzen und die ganze plackerei wegen dem putzen auf sich nehmen , gross heisst nicht das man mehr Möbel in die Wohnung stellt aber man kann auch mal 10 Leute einladen und tanzen.. ich hoffe sie haben Veständniss für solche Mitmenschen Herr Waldmeier.

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    2. 2 x 4m weniger Raum macht viel aus. Soll denn die Wohnung auch langen Gang haben mit 55 x206cm grossem deckenhohen Wandschrank, wo auf der anderen Seite auch noch Platz für schmale und lange Schränke ist.

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    3. Ich meinte im vergleich von meiner grossen 2 Zimmer 67m2 zur 60m2-Wohnung. 1,75 x 4m weniger als Meine. Die 7m2-Differenz wäre dann der grosse 6x4m-Raum ohne Bett und TV-Ecke am Fuss und Türe…. Badezimmer klein. Badewanne ein MUSS.

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  6. Mieten sind eh viel zu hoch, wenn man bedenkt, dass der Mieter die Mietsache auf eigene Kosten täglich reinigen, beheizen und belüften muss und sie damit vor Feuchtigkeitsschäden etc. bewahrt. Ausserdem: Schon vor 2 Dekaden brachte ich den Vorschlag von einem LOFT-Tower, der nur, wie der Name sagt, über einfache und günstige Lofts verfügt. Gemäss Aussage von Architekten, ist die Sanitär-Technik immer das Teuerste an einer Whg. Aber keine Baufirma ist interessiert an günstigem Bauen von Privaten………………….darum wird dies nur über staatliche Stellen möglich sein.

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    1. „…eigene Kosten täglich reinigen, beheizen und belüften muss …“ ich glaube wenn man dies nicht selber machen muss heisst es Hotelzimmer und ist um Welten teurer 😉

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    2. @frank bisky: Sie haben da etwas missverstanden: Wenn ein Liegenschaftsbesitzer – aus welchen Gründen auch immer – einmal keine Mieter hätte, müsste er die Immobilie trotzdem beheizen, bräuchte eine Hauswartung und eine Security, um sie vor Vandalenakte und Besetzungen zu schützen. Also ein Mieter nimmt auch die Funktion einer Bewachungsfirma ein. Kann man doch so sehen oder nicht???

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    3. Sicher kann man das so sehen, insbesondere wenn man argumentieren will, dass eigentlich der Vermieter dem Mieter was bezahlen sollte. Der ganze Wohnungsmarkt ist seit Jahrzehnten ein grosses Missverständnis.

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    4. Oder eben über Stiftungen die sich angeblich für benachteiligte Bevölkerungsgruppen einsetz oder sonst irgend wie der Öffentlichkeit zu gute kommende Projekte unterstützt wie Kultur und Naturschutz. Es gibt auch Investoren die über sehr viel Geld verfügen und es für solches einsetzt, nicht das es die in Haufen gibt aber es gibt sie und sie hängen es meist nicht an die grosse Glocke. Fazit: Nur auf den Staat zu bauen ist nicht unbedingt das was zum Erfolg führt.

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