Stockwerk-Eigentum: Müssen Mieter diesen Markttrend fürchten?

Der Verkauf von Stockwerkeigentum boomt seit Jahren. In Basel steigen die Preise stärker als in der übrigen Schweiz.

Die Rosentalhäuser wurden 2015 abgerissen. Diese Adresse ist nicht in unserer Liste, weil dort noch keine neuen Wohnungen verkauft wurden. (Bild: Nils Fisch)

An der Türkheimerstrasse 16 kostete eine 2-Zimmerwohnung 660 Franken im Monat. Bis das Haus 2011 abgerissen wurde. An dessen Stelle baute die Swiss Immo Trust AG einen Neubau mit 21 Eigentumswohnungen. Das sind etliche Wohnungen mehr als vorher. Allerdings sind sie nur für finanzkräftige Kunden bezahlbar.

Dieser Fall ist typisch für Basel. Denn Stockwerkeigentum ist beliebt. Die Preise steigen seit dem Jahr 2000 kontinuierlich – in Basel stärker als in der Restschweiz.

Manche neue Wohnungen entstehen auf einer Brache – wie zum Beispiel auf dem Erlenmattareal. Andere werden dort gebaut, wo sich bereits vorher Wohnungen befanden – wie an der eingangs erwähnten Türkheimerstrasse.

Unsere Leser wollten in der Rubrik «Stadtgespräch» von uns wissen, ob mit dem Verkauf von Stockwerkeigentum auch ein Verlust von günstigem Wohnraum einhergeht. Zu vermuten ist das dann, wenn ein Mietshaus aufgelöst und die Wohnungen einzeln verkauft werden.

Abschliessend lässt sich die Frage aber nicht beantworten, weil entscheidende Daten wie Mietpreise nicht öffentlich bekannt sind. Aussagen sind aber zum gehandelten Volumen möglich.

Anhand einer Datenauswertung haben wir recherchiert, wo in den letzten Jahren viele Eigentumswohnungen verkauft wurden. Und zwar nur dort, wo vorher auch Wohnraum war. Zudem haben wir die Recherche auf Immobilienfirmen beschränkt, weil dort der Verdrängungseffekt mutmasslich am grössten ist.

Die Auswertung zeigt: Der Verkauf von Stockwerkeigentum funktioniert nach zwei Vorgehensweisen.

  1. Eine Firma kauft ein Wohnhaus, saniert dieses und verkauft die darin befindlichen Wohnungen als Stockwerkeigentum weiter. Beispielhaft für dieses Vorgehen ist ein Fall im Gundeli, über den die TagesWoche unlängst berichtete.
  2. Eine Firma kauft ein Wohnhaus, reisst dieses ab und baut ein neues Wohnhaus – meist mit mehr und teureren Wohnungen als zuvor – und verkauft die darin befindlichen Wohnungen als Stockwerkeigentum.

Für Beat Leuthardt vom Basler Mieterverband zeigt die Auflistung der TagesWoche eindeutig, wo günstiger Wohnraum verloren ging. Den Boom an Eigentumswohnungen sieht er als «hochproblematisch». Aus Erfahrung wisse er, dass dadurch «systematisch Mieter aus bezahlbaren Wohnungen verdrängt werden».

Auch Andreas Biedermann vom Schweizerischen Verband für Immobilienwirtschaft (Svit) meint, es sei möglich, dass mit dem Verkauf von Stockwerkeigentum günstiger Wohnraum entzogen werde. Man müsse jedoch jeden Fall einzeln anschauen und könne dies nicht verallgemeinern.

Laut Biedermann verkauft nicht jeder Immobilienbesitzer eine Wohnung zu einem höheren Preis weiter, als er sie gekauft habe. «Der Verkauf einer Immobilie geht nicht immer mit hohen Gewinnen einher. Eine Firma verkauft Wohnungen vielleicht auch, um ihr Portfolio zu bereinigen.» Vor allem aber würden Eigentumswohnungen in der Regel nicht als Renditeobjekte gehalten.

Die Datenauswertung der TagesWoche zeigt: In ganz wenigen Fällen haben Firmen Stockwerkeigentum gekauft und wiederverkauft. In den allermeisten der angeschauten Fälle kaufen Firmen ganze Häuser und veräussern die darin befindlichen Wohnungen einzeln an Privatpersonen weiter.

Dieses Modell komme heute weniger häufig vor als noch vor 10 oder 15 Jahren, erklärt Biedermann. Heute finde man auf dem Immobilienmarkt keine Schnäppchen mehr. Früher sei das bei den tieferen Immobilienpreisen noch eher möglich gewesen. Ergo hätten auch mehr Immobilienfirmen günstige Häuser gekauft, die Wohnungen saniert und zu hohen Preisen weiterverkauft.

Es lässt sich also sagen: Im Basler Immobilienmarkt werden fleissig Wohnungen in Stockwerkeigentum verwandelt und an zahlkräftige Privatpersonen verkauft. Dabei geht auch günstiger Wohnraum verloren. Das System dahinter ist das Zusammenspiel von Hausverkäufen, steigenden Immobilienpreisen und Firmen, die mit dem Handel von Immobilien Geld verdienen.

Dossier So bewegt sich der Basler Immobilienmarkt

Eine Datenrecherche zeigt, wo in Basel Immobilien gekauft und verkauft werden. Und wer die grössten und aktivsten Player sind.

Alles zum Thema (5)

Konversation

  1. Sehr einseitig, meine Dame und Herren Schreiberlinge. Copy & Paste von der Mieterverband-Propagandaabteilung.
    Wie wäre es zu erwähnen dass BS die tiefste Wohneigentümerquote der Schweiz hat ( ca 15%, Stand 2014, Quelle Admin.ch )? Verglichen mit über 50% in VS, JU, AI, bzw 45 – 50% in den angrenzenden AG, BL und SO herrscht in BS noch viel Nachholbedarf.

    Und ganz entgegen der Meinung gewisser Leute sind Eigentümer nicht „böse“ oder „asozial“. Ganz im Gegenteil, sie haben ein reges interesse dass ihre Wohngegend nicht verslummt, das gute Schulen vorhanden sind, dass die Sicherheit gewährleistet ist etc. Der „gute“ Mieter zieht in einem sochen Fall einfach weiter, die meisten „sozialen“ Träumer realisieren erst wenn sie eine Familie gründen dass die multikulti-kunterbunt-alledrogenverfügbar-partystrasse doch nicht sooo toll ist…

    denke!

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  2. Der Kapitalismus geht nicht immer nur den Weg der grössten Rendite, wie Angelo Rizzi feststellt, sondern der Kapitalismus braucht auch einen Markt und damit Kunden, um seine Geschäfte abwickeln zu können. Offensichtlich gibt es in dieser Stadt genügend KundInnen für Eigentumswohnungen und Stockwerkeigentum. Dank Vorbezugsmöglichkeit aus der Pensionskasse, ultragünstigen Zinsen, sind die KäuferInnen liquid und können sich Wohnungen zwischen 500’000 bis 1 Million leisten. Immerhin muss man dabei 20% Eigenmittel mitbringen. Fürwahr kein Schnäppchen!

    Vermutlich hat sich auch ein Markt gebildet, weil seit einigen Jahren eine Generation unterwegs ist, welche bereits grosszügig geerbt hat und (geschenkt) über die nötige Kaufkraft verfügt.

    Wo ein Markt ist, ist natürlich auch der Missbrauch nicht weit. Hinter der schnelle Realisation von Stockwerkeigentum durch Immobilienfirmen, wie die Swiss Immo Trust AG, steckt natürlich eine Form von mehr oder weniger versteckter Spekulation. Firmen profitieren von dieser Form, weil sie mit dem Losschlagen des Stockwerkeigentums wieder rasch zu Geld kommen und sofort wieder in neue Liegenschaften investieren können und weil sie dafür nur billig und schnell sanieren müssen. Nachhaltigkeit ist für solche Firmen kein Thema. Verantwortung für die Liegenschaft und die MieterInnen müssen sie mit dieser Form ebenfalls nicht übernommen werden. Im günstigsten Fall profitieren sie parallel dazu von einem Baurechtszins, welchen sie für die Bereitstellung der Parzelle kassieren können. Für ihr Tun brauchen sie aber HausbesitzerInnen (!), welche ich entsprechend günstige (sprich baufällige, oder unternutzte) Liegenschaften verkaufen. Offensichtlich gibt es auch dafür einen Markt in dieser Stadt (Devise: aus den Augen aus dem Sinn und möglichst rasch und unkompliziert viel Cash machen).

    Dagegenhalten kann man eigentlich nur, wenn auch die Stadt (Immobilien Basel) dafür besorgt ist, dass es genügend Wohnungen für alle auf dem Markt gibt. Oder auch, wenn sich viele MieterInnen zu Genossenschaften zusammenschliessen und Liegenschaften als Gemeinschaften erwerben.
    Verschiebungen & Veränderungen im Wohnungsmarkt wird es immer geben.

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  3. Durch „pseudomoderne“ Baustoffe wie Laminatböden, Holzimitate ist es halt möglich geworden, eine „pseudo-edle“ Baustruktur zu erstellen, die sich dann eben als „edel“ auch entsprechend teurer verkaufen lässt.
    Käufer sind an „ihre“ teure Immobilie per Bank und Hypothekarschulden halt viel mehr gebunden als Mieter und damit nicht mehr so mobil wie ein Mieter.
    Naja, die Leutegeben ihre Unterschrift auf dem Grundbuchamt im Glauben, dass das Ding dann ihnen gehöre, – dabei gehört es meist zu zweidrittel bis dreiviertel der Bank, – auf ewig!

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  4. Die Schweiz ist ein Land von Mietern, da für die meisten ein Hauskauf immer noch unerschwinglich bleibt. Mit dem Vorbezug während oder dem Kapitalbezug nach der Pensionierung haben sich viele den Traum vom Eigenheim in Form einer relativ „günstigen“ Eigentumswohnung realisiert. In vielen Fällen lohnt sich die Sanierung eines Altbaus auch deshalb nicht, weil mit den heutigen, strengen umwelttechnischen Vorschriften ein teures Flickwerk übrig bleibt. Und Verwaltungen haben lieber Stockwerkeigetümer, als sich mit Mietern herum zu schlagen. Der Kapitalismus geht immer den Weg der grössten Rendite. So ist das nun mal. Leider.

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  5. Hat schon mal jemand untersucht, wieviel Wohneigentum in Basel unbewohnt ist/leersteht? Und warum? Wieviele, der unter Schutz stehenden Gebäude, werden nicht genutzt?
    Warum ist es schlecht, ein Gebäude, das wenig und schlechten Wohnraum hat, durch ein neues zu ersetzen, das x-fach mehr Platz und Komfort bietet? Warum müssen grüne Wiesen verbaut werden, wenn durch Ersatz von Alt-/Abbruchbauten ökologischer Wohnungen gebaut werden könnten? Warum werden ÖV und Ö-Gebäude für Milliardenbeträgerollstuhlgängig ausgebaut und den Wohnraum belässt man beim Standart vom letzten Jahrtausend? Warum kann jemand für CO2-Reduktion und Umweltschutz eintreten, und gleichzeitig Hütten unter Schutz stellen wollen, die Faktor 25-50 mehr Energie verbrauchen, als Neubauten? Wer ist Schuld an einer Misere/Not? Derjenige der alles lassen will, wie es ist, oder jener der erneuern und an neue Situationen anpassen will?
    Ursache und Wirkung…, schon klar, Schuld an einer Hungersnot ist auch derjenige, der das letzte Saatgut aussäen will. Auch die letzten Eier eines Huhns haut man am besten in die Pfanne, statt sie auszubrüten…
    Oder anders gesagt, nicht das Heute ist entscheidend, denn Morgen ist wichtiger, und Gestern können wir nicht mehr beeinflussen.

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  6. Tja, man holt Menschen aus Ländern in welchen sie gewohnt sind zu kaufen statt zu mieten und wundert sich dann, dass diese Kultur halt auch hierzulande einzug hält! Der Trend lässt sich auch nicht stoppen. No borders sage ich nur, no borders!

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