CMS-Direktor Beat von Wartburg: «Die Nordspitze soll allen offenstehen»

Beat von Wartburg, Direktor der Christoph Merian Stiftung (CMS), erwartet vom neuen Prestigeprojekt auf dem Dreispitz eine «substanzielle Einnahmenerhöhung». Mit der Rendite wiederum will er günstigen Wohnraum in der Stadt erhalten. 

Beat von Wartburg : «Die Nordspitze beseitigt keinen bestehenden günstigen Wohnraum.»

Drei Wohnhochhäuser, zwei neue Pärke: CMS und Migros haben grosse Pläne mit der Nordspitze. Wieso so ambitiös?

Die Nordspitze – das absolut prominenteste Teilgebiet innerhalb des Dreispitz – ist momentan ein Agglomerationsparkplatz und kommt heute viel zu wenig zur Geltung. Dabei eignet sich dieser versiegelte Ort hervorragend für eine Urbanisierung – und zwar so, dass die Nordspitze Teil wird vom Gundeli. Das Gundeli soll erweitert werden, ohne dass es zerstört oder unnötig beeinträchtigt wird. Es ist faszinierend, dass wir an diesem Ort nicht nur Wohnraum für rund 1400 Personen schaffen, sondern gleichzeitig 70 Prozent der Fläche in Grünraum umwandeln können. Mit dem Projekt ist eine Verdichtung möglich, ohne dass man sich eingeengt fühlt – die Leichtigkeit des Projekts gefällt mir ausserordentlich.

Wer soll künftig auf der Nordspitze wohnen?

Es sollen Genossenschaftswohnungen, aber auch mittlere bis hochpreisige Wohnungen entstehen – in dem Sinn: Die Nordspitze soll allen offenstehen.

Der Stiftungsauftrag der CMS lautet «Linderung der Not und des Unglückes». Arme Menschen werden sich aber kaum eine Wohnung auf der Nordspitze leisten können. Sehen Sie hier keinen Widerspruch?

Grundsätzlich muss man davon ausgehen, dass die Schaffung von neuem Wohnraum wegen den Baukosten nie ganz günstig ist. Erst nach einer gewissen Zeit werden die Wohnungen preiswerter. Wir prüfen derzeit, ob wir Sanierungen von unseren Liegenschaften, die in die Jahre gekommen sind, hinauszögern und somit günstigen Wohnraum erhalten können. Das bedingt aber, dass wir mit Projekten wie der Nordspitze Geld verdienen. Wir erhoffen uns zudem, durch das Projekt Druck von den bestehenden, günstigen Wohnungen wegnehmen zu können, allen voran im Gundeli.

«Die Nordspitze beseitigt keinen bestehenden günstigen Wohnraum, sondern schafft neuen.»

Es kann aber auch passieren, dass die geplante Erweiterung des Gundeli zu einer Gentrifizierung führt: Das Quartier wird attraktiver, die Mieten gehen rauf.

Das Gundeli ist heute schon hoch attraktiv und  – wenn man es mit Kleinbasler Quartieren wie dem Rosentalquartier oder Kleinhüningen vergleicht – bereits heute kein Problemviertel, sondern ein mittelständisches Quartier. Nochmals: Die Nordspitze beseitigt keinen bestehenden günstigen Wohnraum, sondern schafft neuen, der die Gentrifizierung dadurch entschärft und somit, wie gesagt, Druck vom Gundeli wegnimmt.

Angelockt werden sollen auch Familien. Der M-Park und der Obi-Markt verursachen heute jedoch enorm viel Autoverkehr. Für Familien ist dies doch keine optimale Wohngegend.

Wir werden auf jeden Fall nicht mehr Verkehr erzeugen, weil die Wohnungen eigentlich sehr autoarm sein sollen. Es wird relativ wenig Parkplätze für die Bewohner geben. Die Positionierung der Wohnungen wird auch so sein, dass man relativ wenig mitbekommt vom Autolärm. Zudem sind ganz klar auch verkehrsberuhigende Massnahmen geplant. Die beiden Pärke tragen ebenfalls dazu bei, dass qualitativ hochwertiger Wohnraum entstehen kann.

Was soll in den beiden Pärken alles möglich sein?

Der erste Park soll klassisch sein mit Bäumen und Spielplätzen. Auf dem Dach der Migros ist eine moderne Form von einer Freifläche vorgesehen – ein Feld, das für Märkte, Urban Gardening oder zum Tennisspielen gedacht ist. Dort oben soll alles möglich sein – was genau, wollen wir mit dem Gundeli herausfinden. Ich bin überzeugt, dass etwas Interessantes für die breite Öffentlichkeit entstehen wird.

Wird die CMS auch selber auf der Nordspitze Wohnungen bauen?

Wir sind interessiert, ebenfalls zu investieren – wobei uns neue Wohnformen besonders interessieren. Wir werden uns aber auch für Genossenschaftswohnbau einsetzen. Details stehen aber noch nicht fest.

https://tageswoche.ch/stadtleben/drei-maechtige-wohntuerme-mit-bis-zu-160-metern-hoehe-auf-dem-dreispitz/

An der Medienkonferenz sagten Sie, dass die Migros und die CMS zueinanderfinden mussten. Inwiefern?

Es ist klar, dass die Migros in erster Linie die Optik eines Detailhändlers vertritt. Wir unsererseits haben immer wieder die Transformation des gesamten Dreispitz als Ziel und die Interessen des Quartiers eingebracht – im Gundeli herrscht das grosse Bedürfnis nach Freiraum. Diese unterschiedlichen Interessen mussten wir zusammenbringen.

Die CMS hat als Landeigentümerin aber auch grosses Interesse daran, Rendite mit der Nordspitze zu machen. Wie viel Mehreinnahmen erhoffen Sie sich durch das Prestigeprojekt?

Das ist momentan schwer zu sagen. Aber es ist klar, dass wir uns davon auch eine substanzielle Einnahmenerhöhung erwarten.

In Prozenten?

Das lässt sich noch nicht sagen.

Die städtebauliche Vision für das Dreispitz von Herzog & de Meuron liegt seit 2002 vor. Wieso dauert die Entwicklung des Dreispitz zu einem neuen Quartier so lange?

Ich finde, wir haben innerhalb von drei Jahren einen unglaublichen Schritt nach vorne gemacht. Seit die ursprünglichen Nutzungspläne 2014 beerdigt wurden, mussten sich die CMS, die Migros und der Kanton auch neu finden, ein Prozess der Vertrauensbildung war nötig. Nun haben wir ein fantastisches Projekt, das als Grundlage für den Bebauungsplan dienen kann. Es ist auch nicht so, dass nichts gegangen ist auf dem Dreispitz, so konnten wir im Freilager ein grosses Quartier realisieren mit dem Transitlager und allen kulturellen Nutzungen. In drei Jahren wird zudem das Gebäude der Hochschule für Wirtschaft bezugsbereit sein. Darüber hinaus ist offen, ob auch die Universität Basel aufs Dreispitz kommt. Es gab also eine rechte Dynamik. Es ist wichtig, dass wir nun am Ball bleiben und weitermachen.

«Wir sprechen von einer Transformation und wollen keine kurzfristige brachiale Stadtentwicklung.»

Die gewünschte Belebung des Freilagers lässt aber noch auf sich warten. Wieso?

Mit der Belebung des Freilagers sind wir tatsächlich noch nicht zufrieden. Die Nordspitze ist aber ein wichtiges Bindeglied zum Freilager-Quartier. Ich glaube, wenn bis zu 800 neue Wohnungen entstehen und Tausende Studierende sich neu auf dem Dreispitz bewegen, wird hier sicherlich mehr los sein. Die Belebung braucht einfach ihre Zeit. Deshalb sprechen wir auch immer von einer Transformation und wollen keine kurzfristige brachiale Stadtentwicklung.

Die Nachbarn werden sich kaum freuen. Diese beschweren sich offenbar bereits jetzt darüber, dass die Studenten der Hochschule für Gestaltung und Kunst abends zu laut seien. Wie soll das denn künftig funktionieren, wenn noch mehr Betrieb herrscht auf dem Dreispitz?

Wo es verschiedene Nutzungen gibt, gibt es auch Reibungen. So ist es überall – das ist kein spezifisches Problem des Dreispitz. Wir können als Landeigentümerin auch nicht viel dagegen machen.

Haben Sie keine Angst, dass das Projekt noch verhindert werden könnte?

Ich bin eigentlich relativ zuversichtlich, dass wir ab 2020 mit den ersten Bauten beginnen können.

Sie selber wohnen in Riehen. Wäre ein Umzug aufs Dreispitz eine Option für Sie?

(zögert) Ja.

Aber?

Das wäre sicher eine Option. Aber noch lieber würde ich wieder ins Kleinbasel, dort liegen meine Wurzeln (grinst).

Konversation

  1. Die Erläuterungen von CMS-Direktor Beat von Wartburg machen Hoffnung. Hier wird bereits bei der Planung an die entsprechenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gedacht.

    Interessant die Aussage von Beat on Wartburg: »Wir prüfen derzeit, ob wir Sanierungen von unseren Liegenschaften, die in die Jahre gekommen sind, hinauszögern und somit günstigen Wohnraum erhalten können«.
    Das klingt jetzt noch vage, aber es wäre lohnenswert, wenn die CMS hier vertieft recherchieren und eine entsprechende Strategie liefern könnte. Ein solches Vorgehen könnte Modellcharakter haben, auch für die Liegenschaften von Immobilien Basel und sämtliche Liegenschaften der bestehenden Wohnbaugenossenschaften. Würden die verschiedenen Bauträger an den neuen Hotspots (Rosental und Klybeck) im Baurecht Land erwerben (respektive von der Stadt zur Verfügung gestellt bekommen) und hier neuen Wohnraum erstellen, könnten die angestammten Liegenschaften sanft renoviert im Wohnungsmarkt verbleiben und das Segment der günstigen Wohnungen erweitern. D.h. die Bauträger überspringen eine Sanierungs-Dekade und verzichten bei ihren bisherigen Wohnungen auf Totalsanierungen oder Abbruch.

    Mit dieser Strategie könnte die Lebensdauer von Liegenschaften markant verlängert werden. Die CMS hat es in der Hand hier ein brauchbares Modell zu liefern. Innovation mal pragmatisch gedacht.

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  2. Es könnte sinnvoll sein, mal einem Soziologen (Idee Prof. Ueli Mäder) und Sozialarbeitern darüber zu reden, was den so real in Basel u. U. möglich ist. Man kann böse auf die Nase fallen, wenn man Gruppen versucht zusammen zu führen, die priniziell sehr wenig miteinander zu tun haben (wollen).
    Kinder oder Ausländer werden zum Beispiel von gewissen Bevölkerungskreisen durchaus prinzipiell als Belästigung wahrgenommen.

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