Rolf Borner von Immobilien Basel-Stadt: «Wir können die Stadt nicht verändern»

Nach der Annahme der Wohninitiativen ist der Leiter von Immobilien Basel-Stadt gefordert. Im Interview spricht er über die mögliche Umsetzung, erzählt, was es vom Lysbüchel Neues gibt und erklärt, wo die Grenzen der staatlichen Einflussnahme auf den Wohnungsmarkt sind. 

Rolf Borner ist seit dem 1. Juli 2015 Geschäftsleiter von Immobilien Basel-Stadt.

Herr Borner, am 10. Juni hat die Bevölkerung die vier Wohninitiativen angenommen. Sind sie enttäuscht über das Resultat? 

Enttäuscht nicht, aber überrascht. Das Abstimmungsergebnis bringt die Sorge der Bevölkerung gegenüber dem Mietwesen zum Ausdruck. Diese Sorge spüren wir schon seit mehreren Jahren, allem voran in der politischen Diskussion. Erstaunt bin ich allerdings darüber, dass gleich alle vier Wohninitiativen von der Basler Bevölkerung als erfolgversprechende Massnahmen zur Linderung des Drucks auf den Wohnungsmarkt angesehen werden.

«Im innerstädtischen Bereich sind wir mit Interessenskonflikten unter der direkten Nachbarschaft konfrontiert.»

Sie sehen das also anders?

Ich bin skeptisch, ob gleich alle vier Initiativen die richtigen Instrumente sind, um eine nachhaltige Linderung auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen. Was ich in den letzten 13 Jahren bei Immobilien Basel-Stadt erlebt habe: Die Bedürfnisse und die Herausforderungen ändern sich fortlaufend. Der gesellschaftliche Wandel verläuft ausserdem zunehmend schneller. Es ist deshalb wichtig, dass der Kanton flexibel bleiben kann. Starrheit zu zementieren, wäre ein Fehler.

Was bedeutet das vierfache Ja nun für Immobilien Basel-Stadt?

Relativ einfach umsetzbar wird die Initiative «Ja zu bezahlbaren Neumieten» sein, die die Einführung der Formularpflicht bei der Anfangsmiete verlangt. Zu allen anderen Initiativen wie «Recht auf Wohnen» oder «Wohnen ohne Angst vor Vertreibung» hat das Präsidialdepartement nun den Lead, eine mögliche Umsetzung auszuarbeiten.

Sie hören sich besorgt an.

Das wird sich dann zeigen, wenn die Gesetzesvorlagen konkret sind. Vieles hängt – gerade bei der Initiative «Recht auf Wohnen» – mit der Schaffung von mehr Wohnraum zusammen. Wir stellen aber fest, dass es gerade im innerstädtischen Bereich nicht einfach ist, neuen Wohnraum zu erstellen. Zumal wir praktisch immer mit Interessenskonflikten unter der direkten Nachbarschaft konfrontiert sind und somit die Realisierungszeiten für solche Bauten sehr lange sind. So haben wir momentan beim Projekt Volta Ost, wo 100 Wohnungen geplant sind, darunter 33 für Sozialhilfebeziehende, Einsprachen: Aus dem geplanten Baubeginn im Sommer 2018 wird vorerst nichts. Das Projekt wird sich also verzögern.

«Es nützt nichts, wenn wir eine Wohnung an eine Person vermieten, die sich die Miete nicht leisten kann.»

Immobilien Basel-Stadt ist seit dem 10. Juni noch mehr unter Druck, erschwinglichen Wohnraum zu erstellen. Planen Sie neben Volta Ost bereits weitere Projekte? 

Wir versuchen natürlich laufend, aus unserem Bestand heraus Liegenschaften für erschwingliches Wohnen zu akquirieren. Das ist aber nicht so einfach, weil der Liegenschaftsmarkt ausgetrocknet ist und wir für solche Fälle oft leere Liegenschaften brauchen. In petto ist derzeit das Projekt an der Egliseestrasse 60. Die Liegenschaft gehört Novartis, wurde auf dem Immobilienmarkt ausgeschrieben und wir haben den Zuschlag erhalten. Manchmal gewinnen wir, manchmal nicht.

Dafür haben Sie sicher auch teuer bezahlt. 

Wir überbieten nicht und zahlen keine Kampfpreise. Wir wollen ja schliesslich nicht die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt hinauftreiben. Das würde uns auch nicht weiterbringen.

Wie erleben Sie den Basler Immobilienmarkt?

Die Fluktuation funktioniert. Rund zehn Prozent der Wohnungen wechseln im Verlaufe des Jahres den Mieter, das finde ich beeindruckend. Es gibt auch nicht wirkliche Wartelisten – es stehen nicht 300 Leute an, um eine Wohnung zu besichtigen. Das ist beruhigend. Was aber sicher zugenommen hat: Benachteiligte Personen haben zunehmend Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. Damit meine ich nicht eine bezahlbare, sondern anhand des Betreibungsregisterauszugs überhaupt eine Wohnung zu erhalten.

Und was machen Sie als staatliche Liegenschaftsverwaltung dagegen?

Das Wohnraumfördergesetz von 2014 sieht vor, dass wir Wohnungen beschaffen und diese an die Sozialhilfe vermieten. Die Wohnungen werden dann durch die Sozialhilfe den bedürftigen Personen zugeteilt. 20 Prozent der Wohnungen im Finanzvermögen sind heute an die Sozialhilfe vermietet.

Statt «nur» neuen erschwinglichen Wohnraum zu bauen oder solchen an die Sozialhilfe zu vermieten, könnten Sie ja auch dafür sorgen, dass Randständige einfacher zu einer ausgeschriebenen Wohnung von Immo BS gelangen – trotz vorhandenen Betreibungen.

Es kommt auf die Wohnung an, für die sich die Person bewirbt. Uns ist die Wohn- und Zahlungskompetenz einer Person schon wichtig.  Selbst bei Notwohnungen, die ja bei der Sozialhilfe angesiedelt sind, ist es uns wichtig, dass die Leute hineinpassen. Zumal wir in solchen Liegenschaften mehrheitlich Familien haben. Und es nützt nichts, wenn wir eine Wohnung an eine Person vermieten, obwohl wir anhand ihren Unterlagen sehen, dass diese Person sich die Miete nicht leisten kann.

Rolf Borner, 45, ist dipl. Bau-Ing. ETH und hat einen Master of Science in Real Estate (MScRE Curem). 2005 trat er bei Immobilien Basel-Stadt die Stelle als Assistent des Leiters Portfoliomanagement an. Seit Juli 2015 leitet er IBS.
IBS ist das Kompetenzzentrum für das Immobilienmanagement des Kantons Basel-Stadt. Als Dienststelle des Finanzdepartements ist die IBS zuständig für die kantonalen Immobilien des Verwaltungsvermögens und des Finanzvermögens sowie die Immobilien-Direktanlagen der Pensionskasse Basel-Stadt.

Bei der Auswahl ticken Sie also nicht anders als andere Immobilienfirmen.

Ich kann nicht beurteilen, anhand welcher Kriterien andere Immobilienfirmen ihre Mieter auswählen. Aber wir bevorzugen bei grösseren Wohnungen natürlich ganz klar Familien. Bewerben sich mehrere Familien für eine Wohnung, wählen wir in der Regel diejenige Familie, die das tiefere Einkommen hat. Das hat mit gesundem Menschenverstand zu tun: Wir wählen die Familie, welche die Wohnung am meisten braucht.

Also ist man bei Ihnen nicht im Vorteil, wenn man am meisten verdient?

Nein, gar nicht. Bei uns ist das eher ein Nachteil: Das zeigt sich beispielsweise bei unserem Neubau an der Maiengasse/Hebelstrasse, wo wir erstmals ein neues Vermietungsmodell angewendet haben.

Steht inzwischen eigentlich fest, wer dort wohnen wird?

Wir hatten 420 Bewerbungen für die 55 Wohnungen. Momentan sind wir daran, die Mietverträge abzuschliessen. Was ich sagen kann: Uns war bei der Auswahl wichtig, dass Leute aus dem Quartier, aber auch Personen ausserhalb davon zum Zug kommen – Familien, Alleinerziehende, Jung und Alt. Es wird eine bunte Mischung sein.

Werden Sie dieses Mietzins-Modell auch bei künftigen Liegenschaften anwenden?

Das ist noch nicht konkret geplant, aber sicherlich denkbar.

«Das Gewerbe hat praktisch kein Interesse an den ausgeschriebenen Flächen auf dem Lysbüchel gezeigt.»

Schon bald wird die Bevölkerung über die Zukunft des Lysbüchel-Areals abstimmen. Unabhängig davon plant Immobilien Basel-Stadt ein Gewerbe- und Kulturhaus an der Elsässerstrasse, der ehemaligen Verteilzentrale von Coop. Wie läuft es mit der Vermietung der 23’000 Quadratmeter? 

Sehr gut.

Zu hören ist, dass ein Musikclub dort hineinkommt. Können Sie das bestätigen?

(zögert) Die Verträge sind noch nicht ganz abgeschlossen, deshalb kann ich dazu nichts sagen. Wir werden zu gegebener Zeit kommunizieren. Was ich jedoch sagen kann: Es wird nicht wie geplant ein Gewerbe- und Kulturhaus, sondern ein Kultur-, Event- und Freizeithaus.

Wie bitte? Daran wird der Gewerbeverband aber keine Freude haben. 

Das Gewerbe hat praktisch kein Interesse an den ausgeschriebenen Flächen gezeigt – sehr zu unserer Überraschung. Zumal die Mietpreise sehr moderat waren. So verlangen wir für Büros 120 Franken pro Quadratmeter, für Gewerbeflächen 110 Franken und für Lager 60 Franken pro Quadratmeter. Das ist im Vergleich zu anderen Angeboten absolut im unteren Bereich. Zudem gibt es dort schon eine Laderampe, mit dem Lastwagen kann man dort also problemlos zufahren. Trotzdem hat sich das Gewerbe – mit einer einzigen Ausnahme – nicht für diese Flächen interessiert. Was nun ab Sommer 2020 daraus entsteht, wird toll für das Quartier. Es ist ein absoluter Mehrwert. Aber eben halt ohne Gewerbe.

https://tageswoche.ch/+pYJlQ

Das ist schon erstaunlich, zumal der Gewerbeverband stetig jammert, es gebe zu wenig Flächen. Gar nicht gut läuft es auch mit der Vermietung der Werkarena an der Neudorfstrasse. Dort hat Immobilien Basel-Stadt das Areal im Baurecht abgegeben. Ein Fehler?

Wie der aktuelle Vermietungsstand ist, wissen wir nicht. Wir sind aber regelmässig im Gespräch mit den Verantwortlichen. Seit anderthalb Jahren läuft nun der Baurechtsvertrag mit der entsprechenden Firma. Irgendwann möchten wir schon wissen, wie es weitergeht.

Und sonst übernehmen Sie den Lead wieder? 

Das haben wir nicht vor. Irgendwann muss man sich jedoch schon die Frage stellen, ob eine gewerbliche Nutzung an diesem Ort wirklich Sinn macht, wenn die Vermietung so harzig läuft. Aber eine gewisse Zeit wollen wir dem Baurechtsnehmer noch gewähren.

Die harzige Vermietung der Werkarena ist doch das beste Argument gegen das Referendum des Gewerbeverbands gegen das Planungsprojekt Volta Nord.

Wir haben dem Verband im Vorfeld der Lysbüchel-Debatte im Grossen Rat immer gesagt, dass die Gefahr einer Brache besteht, wenn das Areal allein dem Gewerbe überlassen wird – was die Eigentümerin SBB auch absolut nicht will. Aber klar ist: Wenn es nicht mal gelingt, die Werkarena zu füllen, wie soll dies dann auf einer Fläche wie dem Lysbüchel möglich sein? Ausser man macht weiter wie bisher und nutzt die vorhandenen Flächen sehr locker und grosszügig. Von dem wollen wir als Kanton aber weg. Wir wollen einen haushälterischen Umgang mit dem Boden.

«Wir sind nur ein kleiner Player auf dem Basler Immobilienmarkt, wir können nur punktuell Akzente setzen.»

Apropos Boden: Inwiefern hat sich Ihre Arbeit seit Annahme der Bodeninitiative im Februar 2016 verändert?

Gar nicht. Auch vor der Annahme der Bodeninitiative bewirtschafteten wir schon über 600 Baurechtsverträge und erwarben mehr Land, als man abgab. Die Annahme der Initiative war vielmehr eine Bestätigung unserer bisherigen Praxis.

Bei Ihnen scheinen im Baurecht nur noch Genossenschaften zum Zuge zu kommen. 

Das macht vielleicht den Anschein, weil die Regierung etliche grosse Areale an Wohnbaugenossenschaften abgegeben hat und vor ein paar Jahren mit dem Wohnraumfördergesetz weitere Unterstützungsmöglichkeiten für die Genossenschaften geschaffen wurden. Für uns sind Genossenschaften zudem als Baurechtsnehmer sehr bedeutend: Im Kanton Basel-Stadt verfügen Wohnbaugenossenschaften über 10’000 Wohnungen und damit über zehn Prozent des ganzen Wohnangebots. Und rund 40 Prozent davon liegen auf Grundstücken im Eigentum des Kantons Basel-Stadt. Derzeit sind 1200 weitere Genossenschaftswohnungen in Planung. Es dürften durchaus noch mehr sein. Aber auch Genossenschaften stossen beim Bauen an ihre Grenzen.

Eben.

Private oder Institutionen kommen bei uns ebenfalls immer wieder mal zum Zug – so haben wir vor Kurzem ein Haus bei der S-Bahn-Station Dreispitz am Irène Zurkinden-Platz für Wohnen und Büros an eine institutionelle Investorin abgegeben. Manchmal bauen wir auch selber. Wir geben also nicht alles an Genossenschaften ab.

Ist es schwierig für Sie, dass Immobilien Basel-Stadt derart im Fokus der Öffentlichkeit steht?

Dieser Druck ist Bestandteil unserer Arbeit. Wir sind eine kantonale Dienststelle, was wir machen, dient somit den politischen Zielen, die uns die Regierung vorgibt. Und diese Ziele sind nun mal öffentlichkeitsrelevant. Die Herausforderung ist sicher: Mit knapp 2000 Wohnungen im Portfolio sind wir nur ein kleiner Player auf dem Basler Immobilienmarkt, wir können nur punktuell Akzente setzen, können die Stadt mit einem Anteil von zwei Prozent an allen Wohnungen nicht verändern. Jedoch versuchen wir, eine Vorreiterrolle einzunehmen – etwa durch neue Vermietungskonzepte wie «Sicheres Wohnen im Alter» oder die Abgabe des Bodens im Baurecht. Das Problem ist jedoch zunehmend, an dieses Land überhaupt heranzukommen.

Konversation

  1. Ich habe für keine dieser Initativen gestimmt, da ich sie alle für unausgegorenen Schmarren halte. Und nun muss unsere Exekutive diesen Schmarren in irgend einer Form versuchen umzusetzen. Wir erleben hier das überschreiten des gesunden Menschenverstandes. Klar ist es schwierig günstigen Wohnraum zu finden. Das ist allerdings kein Basler Problem. Das erleben Menschen in Sao Paulo, London, New York, Tokio und in Moskau ebenso. Die Lösung sehe ich keineswegs bei dieser unsinnigen Regulierung, sondern in einer erhöhten Bautätigkeit. Ich bin auch strikt gegen ein Verbot oder einer Verhinderung der Aufwertung bestehenden Wohnraumes. Zu guter letzt belegt unsere Uni zu viele schöne alte Häuser in Basel, da ein zentraler Uni-Campus fehlt.

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  2. «Wir können die Stadt nicht verändern» klingt fast so defätistisch, wie damals als SP-Stadträtin Ursula Koch mit ihrem kurzen Sätzchen: »Die Stadt ist gebaut« das Ende der Entwicklung in Zürich ankündigte. Wie wir wissen hat sich Zürich in der Zwischenzeit kräftig weiterentwickelt. Zürich-West, das ehemalige Industriequartier, ist umgebaut worden und hat sich zu einem eigentlichen Hotspot gemausert. Veränderungen sind also möglich. Das sollte auch Rolf Borner von Immobilien Basel-Stadt so sehen. Entwicklungen sind Chancen und sollten offensiv genutzt werden. Rolf Borner sprüht im vorliegenden Interview nicht gerade vor Energie und Ideenreichtum. Dabei liegt das Potential vor seinen Füssen.

    Zahlreiche neue Areale stehen in den nächsten Jahren der Stadt zur Verfügung (Lysbüchel, Rosental, Klybeck, etc.). Da kann auch Immobilien Basel-Stadt eine provokative Rolle einnehmen. Zudem generiert die Stadt jährliche Finanzüberschüsse in Millionenhöhe. Da gibt es Sinn, dass die Stadt vermehrt in Immobilien investiert. Zudem wäre es nicht ganz abwegig, wenn Immobilien Basel-Stadt auch mit neuen Wohnformen, auch für GeringverdienerInnen, SozialhilfeempfängerInnen, experimentiert und Studien für neue Modelle in Auftrag geben würde. Das Problem ist virulent und der Wohnungsmarkt verlangt nach zusätzlichen Wohnungen.

    Der Wohnungsmarkt sei für Zukäufe ausgetrocknet. Aber was hindert die Stadt ihr Territorium in die Agglo auszuweiten? Salina Raurica (und wie sie alle heissen), sind Entwicklungsgbiete welche stadtnah neue Wohnungen generieren. Was spricht dagegen, wenn Immobilien Basel-Stadt dort neuen Wohnraum akquiriert.

    Die Zustimmung der StimmbürgerInnen zu den Wohninitiativen hat gezeigt, dass man von der Stadt eine aktive Wohnraumpolitik erwartet. Der Verweis auf einen ausgetrocknet Markt ist daher deplatziert. Die Stadt hat Handlungsspielräume und muss sie JETZT nutzen. Daher gilt: »Man kann die Stadt verändern!« Man muss nur wollen.

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    1. „Man muss nur wollen.“

      Die Frage ist doch: Darf er „wollen“ – oder hat er eindeutig andere Vorgaben aus der Chefetage?

      Wenn ich mir die Position seiner „Expertin-der-schwarzen-Zahlen“-Chefin zur „USR III“ anschaue (*), so vermute ich, dass die Bewahrung und Vermehrung des Kassensaldos wichtiger ist als das Gestalten menschlicher (und angeblich sozialdemokratischer) Werte.

      (*) https://tageswoche.ch/politik/wie-ein-streitgespraech-zwischen-eva-herzog-und-beat-jans-eskalierte/

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    2. Ja, Herr Zedermann. Und das ist absolut gut und richtig so. Frau Herzog ist keine Weltverbesserer sondern eine Realpolitikerin erster handwerklicher Güte. Man findet Frau Herzog auch nicht in vorderster Reihe hinter einem ewiggestrigen Transparent am 1. Mai. NR Beat Jans gibt dabei ein peinliches Bild ab. Kommt es zur Option Herzog oder Jans für unseren einen Ständeratssitz, dann ist für mich die Wahl oberklar.

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    3. Wenn Sie sich so gut auskennen, Herr Pfister, dann können sie mir doch sicher eine Frage beantworten:

      Wo im Internet findet man eigentlich die Liste jener Sozialdemokraten und Sozialdemokratinnen, die nach ihrer Wahl oder Ernennung in ein Exekutiv-Amt weiterhin für die Ideale der Arbeiterbewegung gekämpft haben?

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    4. Schon alleine die Idee, dass es Sozialdemokraten braucht um sich für die Interessen von Arbeitnehmern einzusetzten ist etwas vorgestrig. Ich glaube auch nicht, dass sich so was am Internet „googlen“ lässt. Messen Sie doch einfach die Politiker in ihrer Gemeinde, in ihrem Kanton und in unserem Land danach, wofür sich diese effektiv in Sachgeschäften einsetzen. Das könnte eventuell ein Sozialdemokrat sein, aber das ist keineswegs zwingend. Das marxistische Gedankenmodell von Arbeit und Kapital ist ein Kind des 19. Jahrhunderts das sich in unseren Zeiten überlebt hat.

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    5. Da kann die Politik pfleglich nachhelfen, dann klappt’s mit dem Wollen.

      Mit entsprechenden politischen Vorstössen wird aus dem Wollen, nolens volens, ein Müssen.

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    6. Herr Meury, wenn Sie schon Ursula Koch zitieren, dann bitte korrekt, und nicht einfach das nachplappern, was ihr von ihren Gegnern seit 30 Jahren unterstellt wird. Korrekt heisst in diesem Fall: im Zusammenhang. Frau Koch war alles andere als defätistisch. Sie hat am 16. 3. 1988 vor den versammelten Architekten und Bauingenieuren folgendes gesagt:

      «Die Zeit des schnellen Machens ist vorbei. Wir werden in Zürich in den nächsten Jahren kein quantitatives Wachstum, sondern grosse qualitative Verbesserungen benötigen. Die Stadt ist gebaut. Sie muss nicht neu- sondern umgebaut werden. Umgebaut zu einem lebenswerteren Zürich, mit hohen urbanen Qualitäten.»

      Auch dies ist natürlich nur ein kleiner Auszug aus ihrer Rede. Wer die ganze lesen will, findet sie im Internet hier: https://www.hochparterre.ch/fileadmin/downloads/pdf/Bauen_in_Zuerich_zwischen_Utopie_und_Resignation.pdf

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    7. Ergänzung zu meinem vorigen Kommentar: Ursula Kochs damalige Rede ist auf das heutige Basel natürlich nur bedingt anwendbar. Basel hat heute einige Areale, auf denen es tatsächlich auch quantitativ wachsen kann.

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    8. @Fabienne Moerik

      Vielen Dank für Korrektur, respektive Ergänzung. Im Rückblick hatte Ursula Koch die Lage trotzdem nicht richtig eingeschätzt. Zürich hat sich nicht nur in den Randlagen, sondern auch in Zürich-West und entlang den Bahnarealen (Zentrum) tüchtig weiterentwickelt. Insgesamt ein grosser quantitativer Wachstumsschub. »Bis zum Jahr 2035 wächst die Stadtzürcher Wohnbevölkerung voraussichtlich auf rund 500 000 Personen. Das Bevölkerungswachstum ist in den Quartieren Altstetten und Seebach besonders gross«. Parallel hat Zürich aber auch sehr viel in die qualitative Entwicklung investiert. Vorallem im genossenschaftlichen Wohnungsbau sind zahlreiche Grossprojekte (u.a. Kalkbreite, Kraftwerk 1 und 2, etc.) realisiert worden. Der genossenschaftliche Wohnungsbau ist auf einem eigentlichen Expansionskurs.

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