Wie sich der Novartis-Campus auf das Quartier und die Mietzinsen auswirkt

Novartis-Campus, Voltabauten und Nordtangente: Das St. Johann hat in den letzten Jahren einen markanten Aufwertungsprozess durchgemacht. Wie aber hat sich dies auf die Mieten, den öffentlichen Raum und die Quartierbevölkerung ausgewirkt? Ein Blick auf die sogenannte Gentrifizierung.

Wenn Welten aufeinanderprallen: Der hierarchisch orientierte Campus trifft auf das lose Netzwerk des Quartiers. 

(Bild: Basile Bornand)

Novartis-Campus, Voltabauten und Nordtangente: Das St. Johann hat in den letzten Jahren einen markanten Aufwertungsprozess durchgemacht. Wie aber hat sich dies auf die Mieten, den öffentlichen Raum und die Quartierbevölkerung ausgewirkt? Ein Blick auf die sogenannte Gentrifizierung.

Das Känguru befindet sich ständig auf Kriegsfuss mit dem Nachbarn. Dieser – ein Pinguin – lässt nämlich mit seinen extravaganten Wünschen, wie etwa einer gigantischen Klimaanlage, die Mieten in die Höhe schnellen. Das Känguru kann sich daher so manchen Seitenhieb auf den «Gentrifizierer» nicht verkneifen. Der Mitbewohner des Beuteltiers hat dazu aber seine eigene Meinung: «Letztens hatte ich den Gedanken, dass jeder, der das Wort Gentrifizierung kennt, Teil derselben ist.»

Was im «Känguru-Manifest» vom Autor und Kabarettisten Marc-Uwe Kling eifrig diskutiert wird, ist insbesondere in den Quartieren Rosental und St. Johann (und mit Blick auf die Zukunft wohl auch im Klybeck) ein Thema: Die Zuwanderung von wohlhabenderen Bevölkerungsgruppen und die anschliessenden Mietpreiserhöhungen werden von unbekannten «Kängurus» an den Hauswänden angeprangert. «Aufwertung heisst Verdrängung» und ähnliche Graffitiparolen, aber auch Wandzeitungen, Plakate und der Blog «D’Made im Daig» zeugen davon.

Auch in der von anonym herausgegebenen Schrift «Für eine offene Feindschaft mit Raubtieren», welche letztes Jahr zirkulierte, wird pointiert Stellung bezogen: «Um den Ansprüchen der Pharmabranche gerecht zu werden, tut die Stadt ihr Möglichstes, um in Firmensitznähe ein komfortables Klima für die Expats zu schaffen.» Dafür werde das St. Johann im Umfeld des Novartis-Campus kontinuierlich aufgewertet, und eine aufstrebende Mittelklasse angesiedelt: «Die Prekären wiederum treibt das Loch in der Geldbörse entweder weiter in die Armut oder in ärmere Gebiete», heisst es in dieser Broschüre.



«Aufwertung heisst Verdrängung» - was bedeutet das genau? Bis anfangs Jahr wurde noch an einer Wand an der Lothringerstrasse über diese Frage gestritten. 

«Aufwertung heisst Verdrängung» – was bedeutet das genau? Bis anfangs Jahr wurde noch an einer Wand an der Lothringerstrasse über diese Frage gestritten.  (Bild: Michel Schultheiss)

Die Veredelung von Altbauwohnungen

Nun stellt sich aber die Frage, welche Pinguine (um bei der Figur von Marc-Uwe Kling zu bleiben) eigentlich im St. Johann am Werk sind. Mit anderen Worten: Inwiefern und durch wen lässt sich die oft kritisierte Verdrängung feststellen, und was spricht für oder gegen die Gentrifizierungsthese? Die Vorgeschichte ist bekannt: Der Bau der Nordtangente, die Errichtung des Novartis-Campus samt Kauf der Grenzstrasse nach Hüningen haben das Gründerzeitquartier grundlegend verändert. Seit 2010 markieren zudem die Neubauten Voltacenter, Volta West und Volta Mitte einen neuen Teil des Quartiers. Wie aber hat sich der Campus mit seinem Tross aus Wohnungen und Geschäften, die er mit sich brachte, auf das «alte Johann» ausgewirkt?

Zwar gehört das Santihans, zusammen mit dem grössten Teil des Kleinbasels, gemäss Statistischem Amt weiterhin zu den Gegenden Basels mit den durchschnittlich tiefsten Wohnpreisen. Erhöhungen sind feststellbar, doch im St. Johann nicht deutlicher als in vergleichbaren Quartieren wie Matthäus und Rosental. Daher lohnt es sich, die Entwicklung in den einzelnen Bezirken anzuschauen: Im Lysbüchel – also dort, wo der Campus und die Voltabauten stehen – ist das durchschnittliche Reineinkommen zwischen 2008 und 2012 um rund 11’000 Franken angestiegen. Auch bei der Steigerung des Reinvermögens um 22’000 Franken im gleichen Zeitraum hebt sich dieser Teil des St. Johanns von den Bezirken wie Kannenfeld oder Landskron ab.

Bei der Entwicklung muss zudem differenziert werden, von welchen Wohnungen überhaupt die Rede ist: Wie dem diesjährigen Mietpreisraster zu entnehmen ist, fielen für ältere, nicht renovierte Wohnungen die Quadratmeterpreise höher aus, diejenigen neuerer Bauten jedoch etwas tiefer. Wie auch die kürzlich veröffentlichte Erhebung vom Forschungsunternehmen «Fahrländer Partner Raumentwicklung» belegt, sind in mehreren Schweizer Städten wie Basel besonders die Preise in den Altbauwohnungen gestiegen.

Welche Rolle spielen die Expats?

Patrizia Bernasconi, Geschäftsleiterin des Mieterinnen- und Mieterverbands Basel, nennt Gründe dafür: «Überall dort, wo es häufig zu Mieterwechseln oder Sanierungen kommt, zeichnen sich Erhöhungen ab», sagt Bernasconi. Dabei seien Basels dynamischste Stadtteile besonders betroffen. Quartiere wie das St. Johann hätten als historische Arbeiterquartiere eine Umschichtung erfahren. Auch beobachtet sie eine Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.



Eine Anwohnerin von der Wasserstrasse findet klare Worte: «Die Stadt bekommt tausende neuer Arbeitsplätze und gutverdienende Expats, Novartis das Vorrecht, den Stadtteil nach seinem Gutdünken neu zu entwerfen».

Eine Anwohnerin von der Wasserstrasse findet klare Worte: «Die Stadt bekommt tausende neuer Arbeitsplätze und gutverdienende Expats, Novartis das Vorrecht, den Stadtteil nach seinem Gutdünken neu zu entwerfen». (Bild: Basile Bornand)

Nun stellt sich die Frage, inwiefern diese Mietpreiserhöhungen in einem Zusammenhang mit dem Novartis-Campus stehen. Sind dafür – wie oft behauptet – die sogenannten Expats mitverantwortlich? Lassen sie als «Pinguine» – um auf die Figur von Marc-Uwe Kling zurückzukommen – die Mieten anwachsen? In den Augen von Patrizia Bernasconi ist dies eine verkürzte Darstellung: «Es wird oft falsch auf die Expats fokussiert.» Der Mechanismus greife ohnehin, sei es mit Expats oder mit finanzstarken Einheimischen, welche die urchigen Altbauwohnungen veredeln.

Bernasconis Anliegen ist es, viel früher anzusetzen: «Die beste Massnahme gegen Wohnungsnot ist, dass die Leute ihre Wohnung gar nicht erst verlieren.» Dabei weist sie etwa auf Massenkündigungen bei finanziell weniger gut gebetteten Leuten hin, wie sie etwa letztes Jahr an der Elsässerstrasse 107 geschahen.

Mietpreiserhöhung um stolze tausend Franken

Obschon sich die Leerstandsquote in Basel wieder leicht hob, ist die Sachlage für das tiefe Preissegment längst nicht entspannt: Suchanfragen bei den gängigen Portalen bestätigen, dass im Santihans günstige Wohnungen spärlich gesät sind. Auch die letztjährige Erhebung des Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) unterstreicht das: Die Hauptursache der Verknappung liege unter anderem darin, dass der Neubau nur das obere Preissegment entspannen kann, der Nachfragedruck aber im unteren und mittleren Bereich besonders hoch sei.

Patrizia Bernasconi kann ein besonders gravierendes Beispiel aus dem St. Johann nennen, das ein ehemaliger Mieter gemeldet hat: Bei einer 3,5-Zimmer-Wohnung an der Metzerstrasse betrug die Miete vor dessen Auszug noch 1350 Franken. Nun, unmittelbar nach der Pinselsanierung, liegt der Mietpreis bei stolzen 2290 Franken. Dabei wurde lediglich der Boden geschliffen. Stellen solche Erhöhungen – wie hier um satte tausend Franken – bloss Einzelfälle dar oder werden sie zur Regel?

«Alles ist schicker und hipper geworden»

Auf jeden Fall hat die Aufwertung in den letzten Jahren nicht nur bei den Mieten um sich gegriffen, was auch Kathrin (Name geändert) feststellt. In den Augen der Anwohnerin von der Wasserstrasse handelt es sich um eine schleichende Entwicklung, die oft nicht greifbar ist: «Gerade bei Wohnhäusern – abgesehen von den Neubauten – ist das schwierig mitzubekommen», meint sie. «Läden und Restaurants sind vielleicht ein offensichtlicherer Prüfpunkt.» Damit bezieht sie sich auf die Gastro-Landschaft, die sich in den letzten Jahren verändert hat. «Generell ist alles schicker, hipper und angeblich alternativer geworden», sagt Kathrin.

Gleichzeitig räumt sie aber ein, dass die Fokussierung auf die neuen Bars, Cafés und Restaurants nicht ihr Hauptkritikpunkt sei. Vielmehr sei es wichtig, zwischen verschiedenen Aufwertungsprozessen zu unterscheiden. Da gebe es zum einen den «pionierinitiierten Prozess», der fälschlicherweise in den Medien oft mit der Aufwertung gleichgesetzt werde. «Pioniere aus der Kreativwirtschaft bevölkern dabei – angezogen von tiefen Mietzinsen und prekär-urbaner Ästhetik – ärmere Quartiere», erklärt Kathrin. «Dabei produzieren sie kulturellen Mehrwert und darauf reagiert der Immobilienmarkt zusammen mit den alternden Pionieren, wobei der neu generierte Innovationsraum aufgekauft wird.»

«Gemeinsame Politik von der Stadt und Novartis»

Ist also doch der kreative Pionier wie das Känguru, welches das Wort Gentrifizierung kennt, mitbeteiligt? An manchen Orten mag das Fall sein, in den Augen von Kathrin liegt aber zumindest im St. Johann eine völlig andere Situation vor: «Hier haben wir es primär mit einem Top-Down-Aufwertungsprozess zu tun – grosse Player aus Regierung und Wirtschaft planen, initiieren und führen ihn aus», sagt sie.

Zwischen Novartis und Basel werde so eine gemeinsame Politik ausgehandelt. Dieser Tausch hat es in sich: «Die Stadt bekommt tausende neuer Arbeitsplätze und gutverdienende Expats, Novartis das Vorrecht, den Stadtteil nach seinem Gutdünken neu zu entwerfen», hält die Anwohnerin fest.

Trotzdem spielt sich das aus Sicht der Aufwertungskritiker nicht wie von Geisterhand ab. So kann etwa Sandro (Name geändert), ein weiterer Anwohner aus der Wasserstrasse, konkrete Beispiele nennen. Er erwähnt den Neubau an der Ecke Licht- und Kraftstrasse, wo seit letztem Winter das Restaurant Rhyschänzli – welches auch auf Gäste aus dem angrenzenden Novartis-Campus hofft – untergebracht ist. Der Abriss und die Sanierung der einst günstigen Wohnungen mit Kündigungen sind in den Augen von Sandro ein gutes Beispiel für die Folgen der Aufwertung.

Günstiger Wohnraum wird knapp

Sowohl der Mieterverband wie auch manche «Santihanslemer» kritisieren somit vor allem die Wohnungsknappheit im tieferen Preissegment, welche auf die zunehmende Aufwertung zurückgeführt wird. Laut Roland Frank, Leiter Fachstelle Stadtteilentwicklung, sollen weitere Neubauten dieses Problem entschärfen: «Auf dem Areal Volta Ost wird Immobilien Basel-Stadt ein Wohn- und Gewerbehaus bauen», sagt Frank. «Darin sollen besonders benachteiligte Personen Platz finden, für die der Kanton gemäss Wohnraumfördergesetz kostengünstigen Wohnraum bereitstellen kann.» Weiter soll die Stiftung Habitat beim Lothringerplatz ein Gebäude für kinderreiche Familien erstellen.

Roland Frank möchte daher die Gentrifizierungsthese nicht teilen. «Dieses Szenario lässt sich aufgrund von Befragungsergebnissen nicht bestätigen», sagt Frank. Dabei bezieht er sich auf die von der Kantons- und Stadtentwicklung im Jahr 2011 organisierte Befragung ProVolta. Bei der besagten Befragung ging es darum, die Einschätzungen der betroffenen Anwohner, Neumieter und Gewerbetreibenden zur Quartierentwicklung zu erfahren. Daraus ging hervor, dass nur wenige der befragten Anwohner die Veränderungen im Quartier zu spüren bekamen. «Bei den meisten Beteiligten hat sich wenig an der eigenen Wohnsituation geändert», stellt Frank fest.

Einkommensstärkere Zuzüger – ein Quartier im Quartier?

ProVolta machte allerdings gleichzeitig deutlich, dass im Schnitt eher jüngere und einkommensstärkere Leute als die Alteingesessenen zugezogen sind. Dabei machen die oft genannten Expats nur einen relativ kleinen Teil aus: Über die Hälfte der Mieter in den Neubauten ist innerhalb des Kantons umgezogen, aus dem Ausland kamen lediglich 13 Prozent. Auch aktuellere Zahlen zeigen in diese Richtung: «Die Wanderungsanalyse 2015 hat ergeben, dass das St. Johann einen Umzugsgewinn aufweist, der auf einen Einzugsüberschuss der Schweizer Bevölkerung zurückzuführen ist», sagt Roland Frank.

Hier kommt nebst der Frage der Mieten auch ein anderer Aspekt hinzu: Wie stark sich die finanzstärkeren «Neu-Santihanslemer» – ob nun Expats, Deutsche oder Schweizerinnen – mit der angestammten Quartierbevölkerung mischen, ob sie beim Einkaufen, beim Feierabendbier oder in der Freizeit miteinander interagieren, lässt sich nur schwer sagen. Genaue Zahlen gibt es dazu nicht: Wie viele der neuen Novartis-Leute tatsächlich im St. Johann wohnen, lässt sich nicht herausfinden: Das Unternehmen gibt keine Angaben zu den bevorzugten Wohngegenden der Mitarbeitenden bekannt.



«Die Grenze zwischen Quartier und Campus, die zwar keine Mauer ist, wirkt –  trotz der wohlwollenden Gestaltung – als Grenze und signalisiert die Trennung von öffentlichem und privatem Raum» (Gabi Hangartner).

«Die Grenze zwischen Quartier und Campus, die zwar keine Mauer ist, wirkt –  trotz der wohlwollenden Gestaltung – als Grenze und signalisiert die Trennung von öffentlichem und privatem Raum» (Gabi Hangartner). (Bild: Basile Bornand)

Der Novartis-Campus als Mauer

Genau dieser Frage hat sich Gabi Hangartner, heute Dozentin und Projektleiterin am Institut für Soziokulturelle Entwicklung an der Hochschule Luzern, schon vor Jahren in ihrer Masterarbeit gewidmet. Im Jahr 2006, als im St. Johann noch grosse Baustellen klafften, entwarf sie unter dem Titel «Urbanes Trendquartier oder gespaltener Sozialraum?» mögliche Szenarien für das Quartier mit dem Novartis-Campus.

Neun Jahre später stellt sie fest, dass beide Fragen im Titel ihrer Untersuchung mit Ja zu beantworten sind. Einerseits sei das St. Johann dank Kreativen und Jungunternehmerinnen zu einem «In-Place» geworden. Auf der anderen Seite habe sich der Stadtteil auch fragmentiert – jedenfalls sei der Novartis-Campus in der Tat wie eine Insel: «Die Grenze zwischen Quartier und Campus, die zwar keine Mauer ist, wirkt – trotz der wohlwollenden Gestaltung – als Grenze und signalisiert die Trennung von öffentlichem und privatem Raum», sagt Hangartner. Somit spielen nicht nur die Erhöhung der Mieten und der Schub an Sanierungen eine Rolle, sondern auch eine subtile, von Anwohnern im öffentlichen Raum wahrgenommene Art der Verdrängung.

«Das St. Johann wird gegensätzlich bleiben.»

«Ein Blick von aussen bestätigt die Einschätzung, dass der Konzern sich als hierarchisches Netzwerk zeigt, wo beispielsweise das Durchsetzen von Bauanordnungen und ein generelles Rauchverbot auf dem Gelände möglich sind.» Das Quartier hingegen zeige sich nach wie vor als «loses lebensweltliches Netzwerk», sagt Hangartner. Gleichzeitig habe es doch noch ein Stück Vielseitigkeit bewahrt: «Die Wohnbevölkerung im St. Johann hat Erfahrung im Zusammenleben mit verschiedenen Menschen und wird auch in Zukunft auf diese zurückgreifen müssen», ist Hangartner überzeugt. Positiv schätzt sie etwa die Entwicklungen rund um die Elsässerstrasse mit den vielen kleinen Läden ein. Daher denkt sie nicht, dass die Aufwertung vollends überhandnehmen wird: «Das St. Johann wird gegensätzlich bleiben.»

Konversation

  1. Nicht reiche Neuzuzüger sind schuld, wenn Mieten steigen. Auch nicht die Abteilung Kantons– und Stadtentwicklung. Wer setzt denn den Mietpreis fest? Patrizia Bernasconis Beispiel vom Mieterwechsel an der Metzerstrasse zeigt es konkret: Den Mietzins erhöhen Hausbesitzer. Doch eigentlich steht es ihnen frei, weiterhin einen günstigen Mietzins anzubieten, auch wenn ringsherum die Mieten steigen. Wer als Hausbesitzer ein soziales Gewissen hat, sollte so handeln. Und wir als Mieter sollten uns nicht gegeneinander ausspielen lassen, nur weil einige viel und andere weniger im Portemonnaie haben.

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    1. Bleibt noch zu erwähnen, dass die meisten Mietliegenschaften im Besitz der Institutionellen (z.B. Swiss Re) und der Grossbanken (z.B. UBS) sind, die ihren Besitz in steuerbegünstigte «Stiftungen» ausgelagert haben.

      Dieser «Besitz» wird von zwischengeschalteten (und in deren Besitz befindlichen) Gross-Verwaltungen (z.B. Wincasa) bewirtschaftet und deren Auftrag ist einfach: Gewinn maximieren.

      Oder anders gesagt: Die Situation ausbeuten.

      So einfach (oder so hoffnungslos) ist es.

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  2. @chröttli: ein gut gebautes Haus kann 100 Jahre leben und wenn es dann nur einen Drittel an Energie benötigt, würde sich wohl der Abriss tatsächlich locker lohnen.

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  3. Irgendwie seltsam: da macht man jahrelang ökologische Politik, beschliesst Gesetze für die Wärmedämmung bei Liegenschaften, und dann ist dies alles nichts mehr wert, indem man Häuser wie die an der Wasserstrasse, welche wärmetechnisch gar nicht mehr zu renovieren sind, um z’verrecke in die Neuzeit retten will. Wahrscheinlich dieselben Leute die dann für den CO2 Ausstoss Zusatzsteuern fordern, eigentlich zurecht.

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    1. @linder

      Sie können jahrelang bei sperangelweit offenen fenstern vollgas heizen, bis Sie die bilanz von abriss und neubau inkl materialproduktion plus hin- und abtransport einholen – vermutlich wird dann grade wieder mal abgerissen …
      die gesamtbilanz, herr linder.

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  4. @ Fritz Weber:
    Die herumschreienden und überforderten Dorfältesten wären dann wohl eher für eine Gemeinde im hinteren Verzascatal geeignet, dort ist es friedlich, der letzte macht die Kerze aus.
    Hier vorne muss man fitter sein.
    Sonst wird man links und rechts übrholt… auch auf der Strasse nach Liestal.

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  5. Auch ohne Eingemeindung müsste es doch der Stadt möglich sein im Umland Land zu kaufen und sozial schwächeren dort günstig Wohnraum anzubieten? Diese würden dann zwar nicht mehr durch die Stadt unterstüzt, aber ich kenne da ein paar Dörfer und einen Halbkanton der würde dann wohl amok laufen ab der plötzlichen Zentrumslasten. 😉

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  6. Sry, erwähnt wurde es schon, aber ich denke, dass dies der Hauptgrund der Investitionen und Neubauten war. Selbst der Kanton liess die Wasserstrassenhäuser bewusst verfallen und investierte kaum noch… Irgendwie dürfen die Investitionen ja schon wieder heriengeholt werden, die Frage bleibt einfach, wie viel Gewinn soll oder darf ein Eigentümer mit seiner Liegenschaft herauspressen?

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